再建築不可とは？

今回は、「再建築不可」といわれている言葉の意味と、要件の紹介をしていきます。長崎空き家再生において再建築不可物件とはよく出会います。空き家再生をするとしても、どういうところを気をつければいいのかなども含めて、お話していきます。

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・要件のご紹介

・長崎空き家再生における、再建築不可物件の注意点

・まとめ

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要件のご紹介

「再建築不可」とは、その言葉の通りで、既存の建物を取り壊して更地にしてから、新たに建物を建てることができないという制限があることを指します。不動産の場合はよく販売チラシなどに「再建築不可物件！」と記載があると思います。建て替えができないということはその建物の状態で活用する以外方法がないということにあります。

再建築不可というのは、どういった要件で決まるかというのをご紹介いたします。

主な要件

1.接道義務の未達

建築基準法により、新しい建物を建築するためには、その敷地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければなりません。この条件を満たしていない土地は再建築不可となります。もともとこの「接道義務」というのは、災害が起きた際に十分に接道していないと、建物から逃げようとする際に、人同士でぶつかったり、2次災害がおきたりと、安全上問題があるため、接道義務というものが設けられました。そういった安全上問題があるような要件のところはもう一度建物は建ててはいけない。というルールになります。

よく「旗竿地」という旗と竿の形をした土地がありますが、その竿の部分は必ず2m以上接道していると思いますので、気になる方は近所のそういった土地をみてみてください。

また、一見して人が通れる道路や道のようにみえても、それが建築基準法上の「道路」として規定されていない場合には、2m以上接道していても再建築できない場合もあります。このあたりも注意してみてみる必要があります。

2.都市計画の制約

市街化調整区域や特定の用途地域など、都市計画によって建築が制限されている場合があります。これにより、再建築が許可されない場合があります。都市計画上で今後住宅地として活用していこうとしている土地と、そうでない土地があります。長崎市内でも山ばかりで住宅が全く建っていないような場所がありますが、そういった場所は市街化調整区域という区域に指定されていることが多いです。

そもそも住宅を建てて道路を整備するという場所ではないので、そういった場所では当然建物が建っていたとしても再建築は難しいでしょう。

3.その他の法的規制

文化財保護法や自然保護法など、特定の法的規制によって再建築が制限されることがあります。例えば、歴史的建造物として指定されている場合や自然保護区に指定されている場合です。長崎にも数多く歴史的建造物等はありますが、そういった残していくことが法律で定められているようなものは解体なども認められていないので、再建築もできない。ということになります。

再建築不可物件の特徴

利用の制限・価格の低さ

再建築ができないため、一般的に市場価値が低くなる傾向があります。土地として非常に場所が良くて利便性が高くても建て替えができないとなると、今そこに建っている建物を活用するしか方法がなくなります。その活用の仕方を知っていないとなかなか不動産や建築知識をお持ちでない方からすると活用のハードルがあがるため、購入者が少なくなります。購入者が少なくなるということは需要が低くなってしまうため、価格がさがってしまいます。もし相続などで空き家を引き継がれた方は、再建築可能か不可だけでも事前に確認をした方がよいです。一般的には購入時の「重要事項説明書」が残っていれば、そちらに記載されているはずです。

なくても、役所などに資料を取り寄せして、内容確認することも可能です。

資産価値上昇が見込めない

再建築ができないことから、将来的な資産価値の上昇が見込めません。再利用できないということで、購入したとしても売却にも苦労する可能性が十分にあります。ただ、再建築不可の物件がまだ再生可能な状態で、空き家再生の後に賃貸に貸し出すことができたら、収益物件として売却することができるため、価値は上がることが想定されます。そういう収益物件を保有したり、売却することが目的であれば、リスクは高いとしても投資価値はあると考えられます。しかし、入念な調査と専門的な知識が必要になるため、相談しながら進めることが必要です。

長崎空き家再生における、再建築不可物件の注意点

搬入搬出が大変

長崎における再建築不可物件は、平坦な市街地というより、傾斜地によく見受けられます。そういった場所の空き家を再生するとなるとまず問題になるのは、「搬入・搬出」です。

再建築不可物件では、接道が２m未満だと想定されるため、階段をあがったり、通路が狭かったりと空き家再生に必要な建築資材や荷物の運搬等にコストがかかります。この部分がリフォーム費用の中の「運搬費」があがってしまう要因になります。

※写真はイメージです

もし、長崎の空き家を相続した方が、こちらの記事をご覧いただいている場合は、まずおすすめしたいのは、車がいくところから、階段で何段くらいあがるのかなど、事前に調べておいた方がいいかもしれません。階段が10段20段程度であれば、売却価格をそこまで下げなくても売却することができるかもしれません。

まとめ

再建築不可の意味や要件のご紹介と、長崎空き家再生における、再建築不可物件の注意点をご紹介しました。長崎は傾斜地に建築している物件が本当に多いため、他のところと比べて考えることは多いかもしれませんが、ご紹介した情報を考慮して、相続した物件の活用や、売却などの際の参考にしていただけたら幸いです。