長崎で空き家を利用した不動産投資が成功する３つの理由
当社は空き家再生をおこなっております。再生後の物件を販売する方法では、自己居住用として住宅ローンで販売する方法と、入居者を募集し、入居が決まっている状態の収益物件として投資家に販売する方法の２つの方法があります。空き家を利用した不動産投資はよく聞きますが、投資物件として成立する場合と、成立しない場合があるようです。長崎で空き家を利用した不動産投資が成功するにはいくつかの理由があり、代表的なところを３つご紹介していきます。
【長崎】不動産の価値に「歪み」が発生している
長崎では、「斜面地」といわれる傾斜がある土地に対して建っている戸建と、「平地」といって、車が建物の目の前までいくことができる土地に建っている戸建と、大きく２つに分けて考えることができます。傾斜地の土地に建っている建物は、建物の前まで車でいくことができません。車が通る道路から徒歩で階段で上がっていったり、下がっていったりして建物にアクセスしていきます。ご想像の通り、斜面地にある土地建物の方が、平地に比べると不便な状況になってしまいます。同じような場所に建っていても、その「不便さ」が様々な角度から資産価値を減少させてしまっています。同じエリアにある、平地で同様の築年数のもので敷地内に駐車場があるような建物と、斜面地で階段でのみアクセスができる戸建では、売買価格として10倍程度の開きがあります。長崎の空き家では、これくらい資産価値が変わってしまいます。それは、斜面地の土地が、土地としての価値がほとんどなくなってしまっていることが原因です。日本全国で高齢化が進み、長崎の場合はよく「平地に降りてくる」という表現を使いますが、斜面地の戸建に住んでいる方々が、病院に通いづらかったり、利便性の高いところに移り住むようになってきています。そのため、平地の土地はどんどん値段や価値が上がっていき、斜面地の土地は価値がなくなっていくという状況が生まれてしまうのです。
一方で、賃貸として考えた時、ここで歪みが発生していることがわかります。空き家戸建の賃貸については、子育て世帯などが、現在の住まいが手狭になってきて、引っ越しをしたいが、家を買うのではなく一旦賃貸で広いとこに住みたいというような需要があり、比較的若い子育て世代が戸建を求めて斜面地の戸建賃貸に住むことがあります。もちろん平地は斜面地に比べて便利なので、斜面地と比べると賃貸需要は多く、様々な方が賃貸住宅に住まわれています。しかしここで注目したいのが、その「賃料」です。同じような間取り・㎡数で考えても、平地と斜面地では、売買のときのように、賃料が10倍違う、ということはないのです。斜面地では賃料が5万円の物件と同じ物件が、近くの平地にあったとしてもその物件の賃料は50万円にはなりません。賃料の違いがあったとしても1.5倍程度で、むしろ賃料としては、そこまで変化がないと言えます。この現象を、「歪みが発生している」と表現しています。賃貸物件として、その土地建物を評価する際には、「収益還元法」という利回りがどのくらい高いのかという考え方で評価をしていきます。長崎の斜面地の空き家については、この、収益還元法による価値と、積算評価による価値で、収益還元法の価値が上回るという現象が起きてしまうのです。
収益還元法と積算法の評価計算方法について知りたい方は、こちら
【長崎】低廉な空き家の価格帯そのもの
このような歪みが生じている長崎の斜面地にある空き家。建物が建っている状態でも売却価格は低廉な空き家そのものといったような、価格になります。200万円前後から、建物の状態や、空き家所有者の方針によっては、50万円以下で購入するということも珍しくありません。全国的にみても、両手で数えるくらいの珍しい事例です。近畿地方や関東の郊外、北海道などでも、低廉な空き家といっても、極端な価格で購入するのは難しいと言われています。400万円やそれ以上の価格で取引されることも多いです。ただ、そういった長崎以外のエリアで低廉な空き家を再生して、賃貸物件として貸し出す場合の家賃相場は5万円前後、よくても6万円や7万円程度になるため、最初に購入する物件価格が400万円以上となってくると、投資商品としては魅力にうつらない場合があります。
不動産投資として利回りで計算する場合、自己投資額に対して、高い家賃で入居を決めることで、高い利回りが実現できることになります。
土地の特性や人の流れで考えても、こういった高い利回りをだしやすい構造になっています。
また、最初の物件取得費用が低廉な価格帯ということで、不動産投資を「始めやすい」というメリットがあります。長崎以外のエリアで、400万円を物件価格に入れて、そこからリフォームをして、仮に300万円リフォームをかけたとすると、700万円と物件購入にまつわる諸経費を自己資金（現金）で用意しなければなりません。そのくらいの自己資金を持っていたとしても、それを全て不動産投資にあてられるというのは、なかなか難しい事情があります。
しかし、仮に長崎市内で、50万円で戸建が購入できたとしたら、同様にリフォームを300万円をかけたとしても、350万円の費用となります。500万円以下なら、比較的自己資金の範囲内で投資がしやすいと、お取引させていただく不動産投資家の方々からお話を伺うことがあるくらいです。または、このリフォーム300万円も業者さんに依頼しないで、自分自身でDIYで工事をおこなえば、半分くらいになる可能性は十分にあります。そうすることで、かける費用は、総額200万円。一般のサラリーマンでも投資額としては、始めやすいそうです。
【長崎空き家】出口戦略をイメージしやすい
出口戦略というのは、不動産投資を開始して、何年くらい所有して、何年後にはいくらで売却するといったことを考える、経営や投資の世界での用語です。近年では、収益を確定させる「利益確定」と同じような意味合いで使用されることがあります。
長崎の空き家を利用した不動産投資では、一般の不動産投資の出口戦略とは違い、いくつか存在します。一般的な不動産投資でイメージされるのは、アパート経営やワンルームマンション投資などが主流になっていると思われます。そういった物件の出口戦略と比較すると、長崎の空き家不動産投資は、全くの別物になります。
アパートやマンション投資の場合、購入する時は融資を利用する場合がほとんどです。価格が1,000万円以上と高額になり、自己資金を利用するのが難しいからです。融資利用の場合は、たとえその物件が空室で家賃収入が入ってこなかったとしても、毎月の銀行の返済を続けていかなければなりません。また、出口戦略のため、売却に出したとして、次に購入される方も、同じように不動産投資用のローンを組むことになります。そのため、売却の際は、空室ではなく入居中の方が売却はしやすく、空室の場合は、なかなか売れないという状況が続いてしまうことになります。
一方で、空き家を利用した不動産投資の場合は、現金投資の場合がほとんどで、銀行の返済がありません。そのため、空室になり、家賃収入が入ってこなかったとしても、銀行の返済はないため、支出は多くありません。毎月の手出しが少ないため、焦って売却する必要もなくなります。
さらに、驚くべきことに、長崎の斜面地の空き家であっても条件を満たせば、住宅ローンが通ります。住宅ローンが通るということは、自己居住用として、中古戸建を探している人にも売却することができるのです。先程の投資用の物件と比較したとしても売却先が１つではなく、２つあるということになります。
この特徴が、通常の不動産投資と比べて、出口戦略がとりやすいところになります。さらに長崎市内には、自己居住用の中古戸建としての出口を考える際に、細かい条件など色々と考慮すべきポイントはありますが、そのあたりは、ぜひお問い合わせ頂いて色々と共有できたら思っております。
まとめ
今回は、長崎で空き家を利用した不動産投資が成功する理由を３つご紹介いたしました。この３つは、なかなか他にはみられない特徴となっていますので、不動産投資家の方々が、この記事をご覧いただいて、長崎の空き家を利用した不動産投資に、少しでもご興味を持っていただけたら幸いです。そうすることで、空き家再生や空き家問題の解決に向けて、一気に加速していくのではないかと、期待しております。
今回の記事に関することを深掘りしたいという方がいらっしゃいましたら、お気軽に下記よりお問い合わせくださいませ。
◆こちらの記事も読まれています
・【空き家長崎】 長崎に「空き家再生」の光を見つけて
・【長崎】低廉な空き家等とは？
・長崎空き家再生における現地調査で、やるべきこと12選