長崎の空き家管理を依頼するなら、おさえておくべき業務９選
今回は、長崎市内や周辺の市内でも各不動産会社が提供している「空き家管理サービス」について、各会社が空き家管理をする上でかかさずにおこなっている業務や、当社が空き家管理業務で重要なものと考えているものを合わせて、９つご紹介していきます。どれもはずすことのできない業務になるため、空き家の管理を依頼することを考えている方は、これらの業務が含まれているのかどうか、確認するために参考にしてみてください。
【長崎】空き家管理サービスとは？
空き家管理サービスとは、所有している空き家を今後どうしていくか決まっていない間に空き家自体が老朽化が進んでいくのを防ぐため、メンテナンスをしてくサービスになります。各会社が出している業務内容で共通しているものもあれば、独自のサービスを展開しているところもあり、価格も様々です。
そもそも空き家は、人が住まなくなると、劣化が急速に進んでいきます。人間も体を動かさなくなると、いたるところに不具合がでてくるように、建物も、ひとが室内の廊下を歩いたり、窓やドアを開けたり閉めたり、草木が伸びたら除草したりなど、建物に住んでいれば普段からおこなっていることが、建物にとっては大変いい効果があります。また、シロアリなどの被害があった場合に、人が住んでいれば気付けることも、空き家であるために気付けなくなってしまい、被害が進行して、取り返しがつかない事態にまで発展してしまうこともあります。
こういった自体を防ぐために、窓やドアの開閉や、草木の除去、雨漏り等がないかチェックしたりすることをサービスとして提供しているものになります。
【長崎】空き家管理サービスを受けるための事前準備３選
１．電気を契約しておく
電気契約をしておきましょう。長崎市内の基本料金は契約の種類にもよりますが、おおよそ月額500円以内です。空き家管理サービスのため、現地に伺った際に、草刈り機や掃除機、ブロワーなど使用する際に電気を使います。また、それだけではなく、室内に張り巡らされている電気配線が正常に稼働しているか、シーリングからライトまで電力が伝わっているかなどを確認する意味もあります。
２．水道を契約しておく
後にご紹介しますが、空き家管理で重要な作業のひとつである「通水」をするために必要です。長崎市内の水道の基本料金はひと月分で1,985円前後になります。またメンテナンスをする際に、水を使って業務をおこなったりすることもありますが、ほとんど通水のために使用します。
３．玄関の鍵の予備を用意しておく
玄関の鍵は、ご自身でも１本持っておいた方がいいため、もし１本しかない場合は、予備の鍵をつくり、空き家管理の業者さんには、予備の方の鍵を渡しましょう。ご自身でもたれている鍵がマスターキーとなるので、複製をする場合は、マスターキーをもとにしていくことになります。大切な鍵になりますので、業者さんに預ける鍵は予備の方が安全です。
長崎空き家管理を依頼する際に、おさえておくべき業務９選
１．風通し
窓や扉等を全て開けて、室内の空気を入れ替えることを風通しと呼んでいます。室内の湿気が一度逃げるため、カビ予防にもなります。風通し業務自体は、空き家管理サービスの中では、どの会社も提供していて、空き家管理の代名詞ともいえる業務になります。室内のホコリも舞い上がったりしますが、そうすることで空気の流れが加わり、空き家の状態で全く動かなかったものも動くようになります。ひとで表現すると呼吸のようなものなので、空き家管理で空き家に入室した際には最初におこなう業務になります。
２．通水
室内にある水道の蛇口をひねって、水をだして「通水」という業務をおこないます。通水をしないと、水道管の内側が錆びてしまったり、そのサビで詰まってしまったりします。そうなると水道管を交換しないといけなくなってくるため、建物としての設備を維持できなくなってしまいます。そうならないために定期的に水を水道管に通すことで、サビの付着を防止することができます。また、冬に水道管内の水が凍ることで、水道管が破裂することがありますが、そういった水道管全体で不具合があるかどうかを、通水することで確認することができます。ただ、冬場の凍結による水道管の破裂については、水道管内にある水が凍って膨張することで起きるものになりますので、冬場は通水が終わった後、量水器のハンドルを閉めて、宅内の水道管内にある水を全てだしてから作業完了するようにします。
そういった水道管のケアのためもありますが、水栓のケアのためにも通水が必要です。長く空き家の状態である物件によくあるのは、水栓レバーが固まってしまい、水を出すことすら難しくなってしまっている状態のものもあります。やはり水栓レバーも定期的に開け閉めをすることで、使える状態を保つことができます。また、パッキンの劣化などがあった場合は、水栓の根本から水漏れが発生したりするのですが、通水することで、そういったことも発見できます。
【空き家管理】通水作業中
３．雨漏りの有無
室内より、雨漏りの有無を確認します。雨漏りがあった場合は、屋根から水が伝わり天井裏に雨水が落ちてきます。天井裏は、木材のクズやホコリがたまっているため、雨水とホコリが混ざって茶色いシミのようなかたちで室内の天井にあらわれてきます。さらに雨漏りが進行すると、そのシミがあるところから床に雨水が落ちて、畳にシミができたり、洋室の床がブヨブヨしたりしてしまいます。それがさらに１階に伝って…..という連鎖的な被害に繋がりかねないたけ、空き家管理をおこなえばまずはバケツをおいたりこれ以上ひどくならないよう対処することできます。雨漏りは早期発見が重要です。1年以上空き家の場合は、写真のようになっている可能性は十分考えられます。早めのチェックが必要です。
【長崎 空き家 雨漏り例】雨漏りがひどく、1階まで進行しています。
４．庭木や草のチェック・除去
空き家管理の際に、意外とおこなわれないのが庭木や草木の除去です。どこまですればいいのかという線引きもありますし、年に1度の草刈りでも十分ではあります。しかし、1年で草木は大きく成長しますし、場合によっては建物に侵食してしまうことも考えられます。
下記の写真のように1年単位で空き家になっている物件は注意が必要です。草木が建物に伝って、外壁を侵食しています。植物は、少しの隙間にも時間をかけて中に入り込んできます。場合によっては屋根の上にも伝っていって、瓦をあげてしまい、そこから雨漏りが発生してしまうこともあります。このようになってしまう前に、庭木や草木が建物にかかってしまわないようにチェックをおこなうことで防ぐことができます。ちなみにこの写真の草木やツタを除去するために、費用としては足場代抜きで30万円ほどかかっています。月に1度のメンテナンスで十分防げる内容になります。注意していきましょう。
【長崎 空き家 ツタ例】写真下の地面からツタが時間をかけて這っていき枝にまで成長してしまっています。
５．写真・動画撮影
あらかじめ撮影するポイントを決めておいて、その場所の写真を撮っていけば、時間の経過とともに変化に気づくことができます。よくレポートとして提出しているところもありますが、写真の数については意識するようにしましょう。また、あまり提供されているサービスではありませんが、動画撮影も効果的です。室内を一通り動画を撮影することで、立体的に状況を把握することができます。動画については、受け渡し方法としてはいくつかありますが、dropboxかgoogleドライブにおいて共有のフォルダを作成して、保存することでお客様と共有で動画をみることも可能です。
６．郵便受け確認・処分
郵便受けにチラシなどがいっぱいになっていると空き家ということがわかりやすくなり、防犯面を考えてもあまりそのままの状態というのはいい状態ではありません。チラシが入っていれば処分をして、所有者宛に届いているものは、まとめてレターパックでお送りすることも可能です。空き家になりたての時は、郵送物などがまだ届いたりするため、そういった使い方としても重宝されています。
７．建物外部の目視点検
建物の周りを目視で点検して、写真でご報告します。建物の外周は、外部からなにかが侵食してくることがわかる最初の部分になります。目視点検の際に全てが確認できるため、残置物があれば、あらかじめ処分しておき、見通しがよくなるようにしておきましょう。また、屋根の庇の部分や、雨樋の不具合などが予想される箇所も写真で撮り、報告してもらうようにしましょう。屋根の庇の部分はよくシロアリの蟻道（ぎどう）が発見されたりするため、シロアリ被害の早期発見につながります。また、雨樋の不具合なども雨漏りにつながってしまったり、水が跳ねて近隣の方のご迷惑となる可能性もあるため、チェックが必要です。
８．簡易清掃・ゴミ拾い
一般家庭ゴミとして捨てられる範囲内のものを清掃などおこなうサービスです。ちょっとしたゴミもなかなか空き家の管理の際にご自身で拾うとなると負担になることがあると思いますが、敷地の外からみてゴミが落ちている家というのは、追加でゴミを投げ入れられてしまったりと、周囲に対して隙をみせてしまうことになります。月に１回でもおこなうと、見た目が良くなるため効果的です。
９．防犯対策（全室の窓の施錠確認等）
全室の鍵の戸締りを確認すること以外にも、月１回のチェックにきた際に、最初に開いているところがないか確認をします。誰かが侵入したりした後がないかということを確認することができ、犯罪に利用されることを防ぐ目的として有効です。また、鍵が全て正常に動くのかということも合わせて確認することができるため、この時点で壊れている鍵は交換することができます。また、窓のクレセント錠が閉まることで、建物の傾きにより、窓の開閉が困難になってきているか否かを確認することもできます。
補足：火災保険加入について
上記の「長崎空き家管理を依頼する際に、おさえておくべき業務９選」でご紹介した調査内容で、もし仮に先月のメンテナンスから、建物の状況が変わっていて、調べた結果、台風や大雨の影響で雨樋が損傷していたり、雨漏りしてしまっていたりする場合は、火災保険の申請をすることができます。火災保険加入については、他の記事でも書いてありますので、そちらの内容もぜひご確認ください。
「【空き家長崎】自社加入の火災保険契約内容公開！低廉な空き家の火災保険の参考に。」
https://nagasakist.jp/blog/274
火災保険の保険料は、年々値上がりをしており、2024年時点でおおよそ年間で8万円〜10万円かかります。空き家管理の費用や、固定資産税、電気代、水道代などに加えて、費用がかかるため、負担が大きいことかと思います。その負担をきっかけにして、空き家の引き継ぎ方を考えるきっかけにしていただけたら幸いです。空き家管理を依頼される方のほとんどが、6ヶ月以内に売却もしくは譲渡により引き継ぎされる傾向にあります。（当社の実績調べ）それまでの間の災害で、空き家の資産価値が下落していくよりも、結果としてよいということもあります。ご検討いただけたらと思います。
まとめ
長崎空き家管理を依頼する際に、おさえておくべき業務９選をご紹介いたしました。どれも各会社の特徴がありますが、空き家の管理をするなら、確実におさえておいていただきたいポイントです。しかし、空き家の管理をそのまま長く続けていくことはおすすめしていません。結局のところ、空き家に人が住まないという状況であれば、次の世代に引き継いで、人に住んでいただいて、初めて空き家再生といえます。空き家管理と一緒に、空き家を引き継ぎされることを並行しておこなうことで、本当に必要とされている方に届けることができます。空き家の管理、空き家の引き継ぎについてご相談されたい方は、是非下記より当社までお問い合わせくださいませ。
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