【空き家長崎】低廉な空き家を解体して更地にする3大リスク

今回は、長崎の斜面地の空き家所有者の中で、低廉な空き家を所有している方に向けて、空き家を解体して更地にすることで、また新たに発生するリスクについて、ご紹介していきます。解体費用が払える状況にあったとしても、安易に解体することはおすすめしていません。ご参考までにご覧いただけたらと思います。

【空き家長崎】空き家を解体する理由

記事でも何度か書かせていただいておりますが、空き家はそのままにしていると、動物や犯罪に利用されてしまったり、庭木や建物自体が近隣の方のご迷惑につながったりするため、たびたび解体するかどうかを検討する方がいらっしゃいます。また、解体ではなく売却の方向で親族間で意見がまとまった後、空き家バンクに登録をする方もいらっしゃいます。ただ、そこで買い手がつかなく、「無償譲渡でもいい、寄付をしたい。」という方針に変わることもあります。そこで例えば、「長崎市に寄付をしたい」という意向があったとしても、長崎市としてもその相談の土台にのるためにも空き家の状態では、寄付できるかどうかの判断ができないというのが一般的です。解体して更地にして初めて、寄付を受けるかどうか検討してもらえるということになります。

売却に出していても、低廉な空き家で、雨漏りをしていたり、シロアリ被害などがあった場合は金額を低くしても売れない場合があります。以前に当社が引き受けた戸建も、シロアリ被害が甚大で、建物をリフォームすることができないくらいの状態だったものもあります。そうなると次の手は売却ですが、1年以上売れないということも考えられます。

売却に出しても売れない、無償譲渡や長崎市に寄付をしようにも、その相手のスタンスによっては、そのまま引き受けるのが難しく、解体をしてからの相談になってしまうこともある。そういった様々な理由から、解体することになります。

【空き家長崎】更地にするリスク①費用負担が大きい

解体費用といっても、建物の大きさや、土地の大きさによって、費用が増減します。室内の残地物も含めての場合だとさらに費用はあがるでしょう。木造の2階建のみ（残置物なし）で考えても150万円〜200万円前後となるでしょう。あとは、当たり前のことかもしれませんが、アスベストが含有されている調査報告書を作成する必要があったり、産業廃棄物を適切に処理する必要があります。解体する量が多く、残置物も多い場合は、300万円を超えることもあります。そのような負担をすることになるため、相続人や関係する親族の方々で十分話し合う必要があります。もちろん支払義務はまずは所有者のところにありますので、そちらをベースにして話し合うことになります。そもそも売却しようとしたら200万円とか、場所によっては400万円などをイメージしていた場合、その売却して得る金額と、解体する費用とで、差が大きく開くことになりますので、ものすごく重荷になることは確かです。

【空き家長崎】更地にするリスク②土地にしたとしても売れない可能性がある

仮に、上記のご紹介のような解決方法で、費用を支払ってでも解体したい。となっても、２つめのリスクとして、土地にしたとしても売れない可能性があるということです。長崎の平地のところで、敷地内に駐車場がとれたり、建物の目の前まで車がいけるような場所であれば話は別ですが、長崎の斜面地にある空き家の場合は、土地にしても売れない可能性が非常に高いです。

まずは、斜面地にある戸建を所有している方は、その空き家が再建築可能かを確認すべきです。全面道路の所有者がその空き家所有者が所有しているのか、持分を持っているのかによっても変わってきます。その上で、再建築可能な空き家であったとしても、再建築の際の搬入搬出コストが大きくなるためわざわざこの場所で購入するかどうかというのがポイントとなってきます。再建築するということは、更地に対して、新築を建てるということになりますので、ハウスメーカーや、工務店に依頼しても建物を建築するのに2000万円前後は予算として考えておいた方がいいです。そうなったときに、斜面地に2000万円と土地取得費用をかけてまで新築を建てるでしょうか。私たちが経験してきた感覚ですと、それなら、便利な場所のマンションか、少し離れても車が目の前までいく戸建を買うという判断をする方の方が多い印象を受けています。

土地にしてしまった場合、活用方法が、資材置き場や家庭菜園スペースとして使うか、公園か、いずれにしても、土地にした場合の年間の固定資産税の負担や維持管理費用を支払うことができるほどの収益を生み出すことは難しいでしょう。

更地にしてしまったあとは、もう元には戻せません。よく、「この土地1万円」という看板が更地に建っているのを目にします。その状態で固定資産税が建物がなくなり、軽減措置がなくなった状態で、所有者が変わるまでその所有者のところに請求がいくわけです。まさに「負動産」として引き継がれていくものになってしまいます。

【空き家長崎】更地にするリスク③寄付もできない！？

よく、「解体して更地にして長崎市に引き取ってもらう」という方針で進めている方も見受けられます。確実に寄付で引き取っていただけるなら解体してもいいかもしれませんが、前段でもご紹介したように、解体したからといって、必ず引き取ってくれるということは決まっていません。その更地の状態になって、検討が進んでいくことになります。更地にしてしまって、仮に引き取ってもらえないということになったら、先程の「負動産」というものになってしまい、取り返しがつかなくなってしまいます。

【空き家長崎】解体したら、もうどうしようもない。建物がある状態で管理をおこない、売買か譲渡を。

長崎の斜面地の空き家は、解体したらどうしようもなくなってしまいます。売れない、貸せない、寄付もできないとなれば、何か制度変更があるか、行政の施策等で変わらない限りは、次の世代に引き継がなければならなくなってしまうかもしれません。

そのために、日頃の「空き家管理」が重要です。管理をすることで、経年劣化以外で、今の状態から著しく劣化するような事態は避けることができます。管理費用も月額数千円で空き家管理を受けてくれるところはありますので、当社も含めてぜひご相談いただければと思います。

その中で、なんとか、解体せずにそのまま売却もしくは譲渡をすることができれば、空き家問題はいよいよ解決に向かいます。売却した後も引き続き空き家になってしまうようであれば、結局、引き継いだとしても空き家問題は解決していないことになります。売却、譲渡をする場合は、なるべく次の利用方法が決まっていて、人が住むような利活用を検討している方にお願いするようにしましょう。今は空き家ですが、以前は長く一緒に過ごした家です。しっかり引き継げるようにしていきましょう。

まとめ

空き家でも長崎の斜面地における空き家は、解体してしまうと、どうしようもなくなってしまうことがあります。次に引き継げなくなってしまう前に、まずは空き家の管理、そして売買や譲渡へ向けて動き出しましょう。当社は、空き家の管理から空き家の売買、譲渡まで幅広くサポートすることができます。いつでもご相談のお問い合わせお待ちしております。