空き家処分ではなく、再生したら利回り20%超！？空き家所有者の特権を活用しよう！
相続などで空き家を引き継いだ方は多くいらっしゃると思います。また、ご自身で居住しているプレ空き家などは、今後その空き家を子供に引き継がせたくないという思いや、どうしていくか決まっていないという方も多いと思います。そのため、いざその引き継ぎするかどうかということが発生しそうな状況になると、「解体する」「処分する」という発想になってしまいがちです。
しかし、本当は、今まで大切に過ごしてきた家、たくさんの思い出が残っている家を残していきたいとお考えであったりします。
本当に処分していいのでしょうか。
空き家所有者の方とはよくお話をするのですが、「本当は残したいけど、しょうがない」「子供が引き継いでくれたら嬉しいけど、きっと無理だろう」というように諦めてしまって、考えないようにしていることがあったりします。
空き家でも収入が生まれる物件に再生しておけば、ご自身に万が一が発生したとしても、大変喜ばれるものとして、引き継いでいける可能性を秘めています。
そんな、空き家を処分すると決める前に、一度みていただきたいと思い、本記事を制作しました。空き家処分をせずに、空き家再生をするといいことをまとめました。
空き家処分とは？
文字通り、空き家を処分することです。処分する方法は、解体するか、そのまま譲渡もしくは売買して次の所有者に引き継ぎをしていくか、大きく分けると２通りとなります。長崎の斜面地の空き家については、解体すると、土地だけでは売買できないものになってしまったりするほど、解体するリスクというものもあります。解体するにも費用がかかります。アスベストの調査などで、アスベストが含有していたりすると解体費用も高額となり、場合によっては木造2階建で200万円から250万円超えの費用がかかったりすることもあります。空き家の処分にも費用がかかったりするのです。
空き家再生とは？
空き家再生とは、古くなった戸建をリフォームなどをおこなうことで、住める状態以上にして、また人が住むことを指しています。人が住むというのは、賃貸だったり、売買だったり、場合によっては民泊の宿泊施設としての利用も可能です。空き家が再生することで、市場に戸建が供給され、必要とされている方のもとに届きます。
今回は、空き家処分に対して空き家再生をすることで、収益物件として運用利回り20%を達成する方法をご紹介していきます。
空き家所有者の特権！利回り20%超えはどうやって？
空き家再生事業を手がけている個人投資家の方々がいます。年に2-3棟を再生して、運用利回りは10%から20%超とひらきがあります。そういった投資家がこの事業に参入して、開発する費用は、物件代金、購入諸費用、リフォーム費用、賃貸募集費用がかかります。それぞれ、モデルケースを箇条書きで下記に記載しておきます。長崎では築古戸建の賃料は5万円が相場になっています。
【空き家再生にかかる費用】
・物件取得費用（土地、建物）
→0円〜200万円
・物件取得時諸費用（司法書士手数料、仲介手数料など）
→50万円前後
・リフォーム
→250〜300万円前後
・物件募集費用
→20万円（広告費、仲介手数料等）
物件の購入諸経費は、登記費用や仲介手数料、不動産取得税や火災保険加入などの費用がありますが、長崎の空き家の場合は、だいたい50万円前後で大きく変わるところはありません。リフォーム費用も300万円程かければ、再生するには十分です。物件の募集費用についても、広告費として家賃の3ヶ月分で予算をくんで、入居が決まったら仲介手数料を払うという予算を組んでおけば、これ以上高くなることは特別な理由がない限りはありません。
そうなってきますと、物件の取得費用にばらつきがでてきます。物件の取得費用を安く購入できればできるほど、物件を運用した際の収益率が高くなるということになります。
当社が空き家再生に関わって、色々と物件をお引き受けさせていただいておりますが、他のブログでも紹介している通り、数十万円で購入できる物件というのは、何かが大きく修繕が必要になったりするケースが多いです。
「水がでなくて水道管からやりなおす。」
「お湯がきていないから給湯器とあわせてお湯の配管を通す」
「床下がシロアリ被害で下地からやり直さないといけない。」
「雨漏りがひどいので屋根工事が必要」
などなど、大規模な修繕が必要になってくるような物件の状態では、リフォーム代も300万円では収まらないということがあります。
一方で、物件の状態が、それほどでもなく、リフォームがそこまで必要ではないという時は、その空き家のお引き受けの価格は、100万円から200万円のあたりであることが多いです。当社の賃貸向けに計画した仕様であれば、リフォーム代も300万円でみておけば安心で、もしかしたらそれより安く済む可能性も十分にあります。
空き家所有者の特権
ここで、空き家所有者としての特権があります。それは、すでに、土地と建物は買っているもしくは引き継いでいるので、物件取得費用がかからない状態にあるということです。
これは、空き家投資をする上で、大きなアドバンテージとなります。地主さんと同じような利益を得られる環境にあるといっても過言ではありません。
もともと200万円から250万円をかけて解体し、処分しようとしていたものが、空き家再生に同じくらい費用を投資することで、月額5万円前後の収入を生み出してくれるものに変えることができます。
利回り20%の計算式
かけた費用としては、リフォーム代と物件の募集費用となり、大きく見積もっても300万円でそういった物件を再生できたとすると、
家賃50,000円×12ヶ月=600,000円
600,000円/3,000,000円×100（％）＝20.00%
上記の計算で利回りが20%に達するということになります。
もちろん不動産投資の一般的なリスクはあります。その上で、今まで生活してきた家を残すことができて、家賃収入が生まれている状態で引き継ぐとなれば、引き継ぐ側としても喜んでいただけると想像することができます。
空き家再生の専門家に任せる
ここで、「空き家は持っているが、そういった運用が可能な物件なのかがわからない。」「やるとしても、どういうリフォームをしたらいいのかわからない。」「賃貸募集などの仕組みもわからない。」など、わからないことでいっぱいになってしまうという課題がでてきます。
当社も含めて、空き家の専門家は長崎市内にも多くいますが、空き家に詳しい方で、かつサービスとして、物件調査から、リフォーム内容の決定、賃貸募集や管理運用のところまでワンストップで提供している方に任せることをおすすめします。
工事だけをして、あとは賃料がいくらくらいで決まるのかがわからない。という状況になったり、直したいところが多くなり、リフォーム予算があがってしまった。という状況を避ける必要があります。戸建賃貸には戸建賃貸として、求められているものや、入居が決まる仕様というものがあったりします。またあくまでも投資をすることに変わりはありませんので、空き家投資のリスクについてもしっかりと説明を受ける必要があります。
今まで住んできた家ではあるものの、再生するノウハウについては、専門家の意見を参考に進めた方が、賃貸が決まったあと、色々とトラブルになる可能性を最小限におさえることができます。
そういったノウハウをお持ちの方に相談してみてください。もちろん当社にご相談いただくことも可能です。
まとめ
今回は、空き家を処分するのではなく、空き家所有者がそのまま運用するための方法や注意すべき点をご紹介いたしました。空き家投資で空き家を減らしていくことが叶えば、同時に空き家所有者の方の所得もあげることができる可能性もあります。今、空き家を処分するという判断をされている方の中でも、解体前に一度当社までご相談いただけたら幸いです。
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