空き家投資で節税もできる！？少額不動産投資で現実的に節税しよう！
空き家投資でも他の不動産投資と同様に、節税効果が期待できます。不動産投資では節税目的で購入する方もいらっしゃるようですが、同じ節税目的でも空き家投資の場合は、他のものと比べて短期節税に向いています。
空き家投資における節税方法や考え方、他の不動産投資での節税対策との違いも交えながらご紹介していければと思います。
不動産投資における節税対策とは？
不動産投資というのは、家賃収入を得て、関連経費を支払って、最終的に利益がいくらでるのかというまさに不動産賃貸「事業」という、事業というものになります。売上があり、経費があり、という事業と同じものになります。個人所得10項目の中では「不動産所得」というカテゴリに属することになります。個人の所得は10項目に分かれていて、その全ての収支を合計して、その年の利益額を確定させます。この10項目の中には、「給与所得」というものも入っていて、インターネット上でいうサラリーマンがおこなう節税対策として紹介されているもののほとんどは、この給与所得と不動産所得を合算して、節税を提案するような内容です。
そもそもサラリーマンは、給与収入のみの場合は、確定申告する必要がありません。それが不動産を所有することで、所得を合算することになるため、詳細の計算が必要→確定申告が必要になるということになります。
給与所得と不動産所得、合算する際に、不動産所得がマイナスで計上される、すなわち赤字の状態だと、給与所得からその不動産所得の損失分を差引することになります。そうすると、最終的に申告する給与所得が下がり、収める税金が少なくなるため、節税となるという仕組みになっています。
ただ、不動産所得がマイナスになるのはなぜか？
不動産投資って、投資だからプラスになるのではないか？
マイナスだったらやる意味ないのでは？
色々なご質問が出てくるようなところだと思います。
通常の事業では、売上に対して、仕入を引いて、売上総利益がでます。そこから販管費をひいて営業利益がでます。営業利益から、営業外収益などを引くと、税引き前当期純利益が算出されます。
この流れを考えた時に、必ずしも現金の流れとは異なるところがあります。それは、販管費の中で計上される、「減価償却費」というものです。
減価償却とは、事業で利用する資産の中で、年々価値が下がっていくものを減価償却資産と定義して、1度に全ての金額を経費にするのではなく、そのもの自体がもつ法定耐用年数などの一定期間を定めて、その全期間にわたり経費計上していくという考え方のことを指します。
不動産投資で減価償却資産に該当するものは、「建物」や「設備」、「建具」などが該当します。土地については、年数の経過によって価値が減少していくという考えからはずれる性質があるので、減価償却はしません。
不動産投資における節税対策では、この減価償却という考えを利用しておこなうというのが一般的です。
空き家投資における節税効果の仕組み
１．建物の償却期間は4年
空き家投資における建物の償却期間は4年です。もともと木造戸建の法定耐用年数は22年となっています。その法定耐用年数を超過した築年数の戸建については、その法定耐用年数に0.2をかけた数字において、小数点以下を切り捨てた数字になると定められています。
当社で提供している空き家投資物件の販売価格は平均すると500万円になり、土地代が100万円です。これは当社が空き家を仕入する際に、売買代金が100万円を超えるものは、土地代を100万円として仕入をしているからです。そして、売買の際にも土地は100万円として売買することで、消費税の納税を適正におこなうことができます。あくまで建物部分をリフォームをして価値をあげて販売しているため、仕入時と販売時の土地代については差がでないように徹底しています。
単純計算で、400万円を4年で償却する場合は、年100万円の減価償却を計上することになります。物件の収入は年間60万円（家賃5万円のため）と考えると、物件購入時に500万円支払って、そこから毎年、現金は60万円手元に残るが、会計上は40万円マイナスということになります。
現金は増えていく投資方法なのに、給与所得と合算すると、マイナスを出すことができて、結果所得税を節税することができます。
２．購入諸経費は一括償却
空き家投資も他と同じように、購入諸経費については、一括で経費に参入できます。仲介手数料や登記手数料、不動産取得税や火災保険料、固定資産税精算金など、購入の際の諸経費はそのままの金額を経費として算入することができます。ワンルームマンション投資でも初年度の経費で大きく節税できているのも、こういった仕組みが影響しています。購入諸経費は50万円ほどで計算していただくといいと思います。
空き家投資における節税の注意点
空き家投資は4年という短い期間で建物代を償却していくことをご紹介しました。しかしこの短いということで売却の際の税金には注意が必要です。
空き家投資は4年で減価償却が終わります。減価償却が終わった後、売却することになった際に、その売却の利益に対して税金がかかる仕組みになっています。その利益の計算方法は、詳細はまた後日書きますが、償却後の価格（ここでは０円）に対して、売れた価格の差益で計算することになります。
ここで振り返ってみると、500万円で購入したものが4年後には100万円になり、それが仮に400万円で売れたとすると、利益は300万円となります。
この300万円に対して、購入してから売るまでの期間が5年以内であれば、約40%、5年以上であれば約20%の税金がかかります。
個人の場合は、「分離課税」となり、先程お話しした10項目で合算することができません。単純に利益に対して、所有していた期間で分けて、税金がかかることになります。
売却する際には、他の不動産や、所有している資産とで全体のバランスをみながら売却を検討することをおすすめします。この売却時の税金も注意しながら所有する計画をつくっていってください。
他の不動産投資と空き家投資の節税の違い
１．現金投資
空き家投資は現金投資であることが多いです。そのため、自分の投資に使える資金を使って、その使った現金が毎年経費として計上できるという構造になっています。他の不動産投資は、金額が高額なので、レバレッジを使い金融機関から融資で購入することになります。今ではフルローンは少なくなりましたが、ワンルームマンション投資については、物件代金の100%だけでなく、諸経費分も融資を受けることができたりします。そのため、自己資金をほとんど使うことなく、購入した資産を減価償却することができるため、現金に対する節税効果という意味ではワンルームマンション投資の方が良いと思われます。
２．減価償却の年数が短い
空き家投資は減価償却年数は4年、マンション投資は鉄筋コンクリート造のため、47年。中古マンションの場合は、耐用年数から経過年数を差引します。短回期間で、売却時の税金を考慮する必要があることは先述しましたが、短い期間だからこそ、不動産投資を考える際のスパンが短くなり、少額不動産投資として小回りがききやすくなり、長期保有のものと比べても、リスク分散をすることができます。ひとつの小回りがきく物件として空き家投資を検討する方もやはりいらっしゃるくらい、他の耐用年数と期間が異なり、使い勝手もいいといわれています。
まとめ
空き家投資でも節税できる、その仕組みと、他の不動産投資との違う点など交えてご紹介いたしました。不動産投資の中でも少額の部類に入る空き家投資。不動産投資の中でも新築、中古、築古、アパートマンション、戸建など様々な組み合わせができる中、一つの選択肢として、空き家投資を検討してみるのもいいかもしれません。空き家投資については、提携税理士監修の元、私が直接サポートすることも可能です。お気軽にお問い合わせいただけたらと思います。
◆こちらの記事も読まれています
・【空き家長崎】 長崎に「空き家再生」の光を見つけて
・【長崎】低廉な空き家等とは？
・長崎空き家再生における現地調査で、やるべきこと12選