長崎の空き家投資でFIREをするためのモデルケース公開！
少し前からよく言葉として聞くと思います「FIRE」。Financial Independence, Retire Earlyを略した造語ですが、資産運用で十分生活できる仕組みをつくることで経済的な自立が可能になり、仕事を早期リタイヤできる。そんなことを目指す言葉として浸透しています。よく40代から50代で早期リタイヤして、残りの人生を仕事だけでなく充実したものとして過ごしたいという考えの方が増え、その手段として不動産投資を利用する方も少なくありません。
不動産投資でFIREする方法といっても様々。今回は空き家投資でFIREをするためのモデルケースを紹介します。ご自身とあてはまらないこともあるかもしれませんが、参考にしてみてください。
FIREの目安
そもそもFIREするために必要な収入はいくらでしょうか？一般的には、今の収入と同程度、もしくは70%ほどの不動産収益がつくれたらFIREできるのかもしれません。本記事では、そのFIREの目安は、すでに実行している生活水準より多少収入が下がった（今の収入の70%程度）としても、時間というゆとりが生まれて、仕事＝稼ぐという概念から離れられるあたりが、FIREの目安とさせていただきます。
国税庁が民間給与実態統計調査というものを令和4年分のものを集計したものがあります。その中で平均給与では、１年を通じて勤務した給与所得者の１人当たりの平均給与 458 万円（男性 563 万円、 女性 314 万円）の内訳をみると、平均給料・手当は 386 万円（男性 472 万円、女性 270 万円）で、平均賞与は 72 万円（男性 92 万円、女性 44 万円）となっているということです。この458万円を計算しやすく、450万円という数字で考えていきます。
空き家投資でFIREするまで
１．長崎の空き家投資は1棟で月額5万円
長崎の空き家投資では、1棟で月額家賃収入が5万円、年間家賃収入が60万円が相場になります。当社の空き家投資の完成物件で販売する場合は、家賃5万円に対して、500万円（税抜）になります。先程のFIREの目安である450万円を100%達成しようと思うと、
450万円/60万円=7.5棟
つまりは、空き家投資を小数点切り上げで8棟所有すれば、FIREできたことになります。
２．空き家投資を8棟所有するために
ここで、空き家投資を8棟所有するまでのルートは大きく2つに分かれます。
ひとつは、4,000万円以上の現金をすべて空き家投資の投資して、月額40万円の家賃収入を手にする道。もうひとつは、500万円からスタートして、コツコツと時間をかけて月額40万円の家賃収入を目指す方法です。
前者は、それだけの現金が手元にあれば、そのように短時間でFIREすることができます。ちなみに、そのFIREの目安に到達した後も、さらに盤石な状態にしたいということであれば、この8棟分の収入が年間480万円になるため、1年弱で1棟買い増ししていくことができます。毎年月額の収入が5万円増えていくことになり、5年半程度で月間家賃収入が65万円の状態を作り出すことができます。
後者の場合は、500万円からスタートして、年間60万円。8年で家賃収入は累計480万円になります。そのあたりで1棟買い増しすると、9年目から年間120万円の家賃収入になります。そこから4年で1棟買い増し。累計12年で、3棟所有することになり、年間家賃収入は180万円になります。さらに3年後、1棟買い増しをして、年間240万円の収入になれば、そこからは2年ごとに物件購入を進めることが可能です。先述したもので累計で考えると、1年目に1棟目、9年目に2棟目、13年目で3棟目、15年目で4棟目、17年目で5棟目、18年目で6棟目となり、トータル20年をかけてFIREをすることになります。
後者の場合は、若い方が20年かけてFIREを目指すのであれば、可能ですが、30代40代の方がおこなうと、アーリーリタイヤというよりは、老後のための資産形成という意味合いが強くなってきます。やはり現金で進めるには限界があるのかもしれません。また、途中で売却することも視野に入れて進める必要があったり、単純計算以外の付帯要素で増やしたり減ったりすることはあるものの、「時間がかかる」というのは避けられません。
空き家投資を融資で購入することも可能な状況にいる方はレバレッジをきかせることはできますが、返済があるので思っている以上に手残りは少ないでしょう。
手元の現金で短時間でFIREする方法はないか、次に考えてみましょう。
３．空き家投資の完成物件とDIYのハイブリッドで目指す
空き家投資などの不動産投資は、最初の１手が大切ではありますが、あまり最初にこだわりすぎるとなかなかその１歩を踏み出すことができません。そもそも不動産に従事していない方が、最初にパーフェクトな条件で物件を購入できるのかというと、それもなかなか難しいところかと思います。さらに、今、迷っている状況で、時間がかかるものを取り組むと、途中で投げ出したくなりと、一向に収益化しないので諦めモードになってしまう方もいます。
私が今までお付き合いしてきたオーナーが最初の１棟目を購入した後、いつもおっしゃる言葉なのですが、「家賃収入が入ってきて、初めて、不動産投資をしているという実感をした」という言葉があります。
始めの1棟を購入する際、リターンを想像しながら、リスクは許容しなければならないですし、考えても考えても答えがでないと思います。なぜかというと、今まで1度もやったことがないことだからです。
始めの1棟は完成物件を購入することで、読者のような投資を検討される前向きな方々は、その物件でどういう工事が施されて、どのように運用して、どういう時にリスクがあってということを学ぶことができます。その始まりから運用まで一通り経験することができれば、次は自分でDIYでやる。という判断ができるようになります。
当社のまわりで長崎でDIYをやっている方々は、物件購入から工事代までで、200万円から300万円で運用している傾向にあります。完成品という見本を手にしながら、毎月の家賃収入でDIYしていく。そんな資金繰りが可能になるのです。
DIYで空き家再生をおこない運用開始するまで最初1年以上かかると言われています。もしこの方法ができるなら、10年でFIREまで進めることも十分可能ということになります。
何もないところから、最小限のコストで進めることはなかなか難しいですし、周りも協力してくれないでしょう。また、どんなに勉強しても、実際の経験に勝るものはないということはみなさんも感じていると思います。
４．空き家投資だけではない
本気でFIREを目指すなら、目標の収入を決め、それまでにかける時間を決めて、そこから逆算して取り組んでいきましょう。空き家投資のみであれば先述のような方法が一つあると思いますが、その他、アパート経営やマンション投資など様々な種類がありますので、それぞれの特徴を理解し、ご自身のFIREのために手段として適しているのか、考えて答えを出すところから始めてみてください。
まとめ
長崎の空き家投資でFIREをするためのモデルケースをご紹介しました。あくまでひとつのケースのため、空き家投資以外の方法を組み合わせて、FIREがみえているなら、ご自身のポートフォリオの一つに据えておくという考えても良いと思います。不動産投資全般でお伝えしているのは、その物件を買うこと自体が目的ではなく、その先の目標のための手段でしかないということです。
当社では空き家投資の全面サポートをおこなっています。ご自身が達成したい経済的目標に合わせてご提案も可能なくらい、空き家投資には柔軟性があるものと考えております。ご興味ございましたらお気軽にご相談やお問い合わせいただけたら幸いです。
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