空き家投資が景気の影響を受けにくい理由３選

空き家投資が景気の影響を受けにくい理由を紹介していきます。本記事を提供している頃は、円安ドル高傾向にありますが、アメリカの大統領選挙で掲げる政策の影響もあり、急転直下、円高ドル安に転じる可能性もあります。日本は良くも悪くもアメリカ景気の影響を受けます。そういった円ドルの為替や株式市場など、景気の影響を受けやすい性質のものもありますが、空き家投資の場合は、実は景気の影響を受けにくいという特徴があります。その特徴のひとつひとつを知ることで、持っている資産を上手に振り分けて、景気に左右されない資産運用をすることができます。

空き家投資とは！？

空き家投資とは、誰も使わなくなってしまった空き家に手を加えて、人が住める状態にまで復旧させて、賃貸として貸し出し、家賃収入を得るという投資方法になります。この「家賃収入」というものが、今回の景気の影響を受けにくい理由において、大きなポイントとなっています。

空き家投資が景気の影響を受けにくい理由３選

空き家投資における「家賃収入」の考え方が、景気対策ができる理由につながっています。どんな理由があるのか、みていきましょう。

①為替や株価のように日々変動しない

空き家投資で入ってくる家賃収入は、為替や株価のように日々変動しません。為替レートのように、円安ドル高、円高ドル安になったとしても、毎月入ってくる家賃収入は、賃貸借契約に基づいて、決まった金額になっています。また、日経平均株価が上がろうと下がろうとも、家賃は賃貸借契約書に記載されている金額から変わりません。どんなに景気が悪くなったとしても、即座に変わったりすることはありません。

しかし、賃貸借契約書には、物価の上昇や近隣相場を勘案して、この契約の家賃が著しく不当なものとなった場合は、お互いに家賃の増額もしくは減額の請求ができるという主旨の文言が入っているため、100%変わらないといいきることはかないません。日々の変動はありませんが、景気が悪くなってから、家賃の減額請求をされるまでの間、時間がかかるため、その間に自身のポートフォリオを見直し、入れ替えたりするなどの景気対策をすることができます。

②家賃が景気の影響を受けにくい

空き家投資では、築年数が経過している戸建を対象として、リフォームをおこなっていきます。長崎の空き家投資でも同様ですが、築年数が相当年数経過している物件については、そこから築年数が5年10年経過したからといって、家賃が下がることはありません。

新築のアパートの家賃や、築年数が比較的浅いものについては、築年数に応じて、家賃がさがっていくことがあります。しかし、そういった物件でもそのエリアの「家賃の下限」というものがあるため、ある一定の年数が経過するとそれ以上は下がらないという状況になります。

そもそも、この空き家投資の場合、取り扱っている建物は戸建で、80㎡を超えている床面積の賃貸物件で家賃5万円代というのは、「家賃の下限」に近い状態になっています。

家賃の下限を考える上で参考になるのは、生活保護受給者の住宅扶助額です。長崎市内の生活保護受給者の1人世帯で36,000円の住宅扶助が受けられます。3人〜5人の世帯で47,000円の扶助が受けられるのです。その家賃帯に近い5万円代というのは、入退去があったとしても大きく家賃が下落していくことが想定しづらいものになっています。

空き家投資で設定されている家賃というのは、戸建としては下限の設定になっているため、景気の変動があったとしても、家賃がそこから大きく下がるようなことは考えづらいです。

こういった側面からも、景気の影響は受けにくく、長期的にみても安定した収入が見込めるものになっています。

③売買価格は利回りで決まる　撤退もしやすい

空き家投資をおこない、運用をおこなったあとに物件を仮に売却するとしても、物件の価格はそこまで下がらない仕組みになっています。空き家投資のような投資物件は、資産価値というのはもともと０に等しい状態であり、積算評価という方法では、ほとんど値段をつけられないものになります。しかし、収益還元法という、いわゆる「利回り」で考えた時に、利回り12%のものは、5年後も利回り12％で売却できる可能性は十分に考えられます。

例えば、家賃5万円で、利回り12%ということは、購入価格は500万円ということになります。その物件を5年間保有してから売却する場合、築45年の物件が築50年になったからといって、積算評価には影響はなく、利回り12%で買いたいという方がいれば、購入した500万円で売買することができるということになります。仮に利回り12%の500万円で売れなかった場合、この利回りを12%から15%にあげてると価格は400万円になるため、購入価格とは100万円の差になります。5年間運用した家賃収入総額よりも下回る差額となるため、損はしていないことになります。

あくまでも空き家投資では利回りで売買価格が決まるため、景気が悪くなったとしてもあまり大きな影響は受けないと考えることができます。

また、その利回りで決まるその売買価格そのものが、一般的な不動産価格と比べると低いものになっているので、現金で購入できる人も多く、売却がしやすくなり、撤退しやすいものになっています。撤退しやすいということは、もし万が一、先述したどの理由にもあてはまらず、景気の影響を受けそうな要素がでてきたとしても、最終判断として、「撤退する」ということを準備しておくことで、所有しているポートフォリオが景気の影響を受けない状態にすることができます。大きな借入をして、不動産投資をする場合、撤退しにくくなりますが、空き家投資の場合は、価格が低いことと、現金で購入しているため金融機関の残高などを気にする必要がないことで、撤退しやすい構造になっています。

まとめ

空き家投資が景気の影響を受けにくい理由を３つご紹介いたしました。他の投資方法とは違い、「家賃収入」という毎月金額の決まった収入が入ってくるという仕組みが、そもそも景気の影響を受けにくいものにしていると考えられます。世界経済や日本経済の景気が変動するような局面では、安定的に収入を生み出してくれる空き家投資が運用の下支えをしてくれるものになると感じています。ご自身のポートフォリオを見直して、景気の影響を受けにくい運用方法を取り入れてみてはいかがでしょうか。

◆こちらの記事も読まれています
・【空き家長崎】　長崎に「空き家再生」の光を見つけて
・【長崎】低廉な空き家等とは？
・長崎空き家再生における現地調査で、やるべきこと12選