空き家・古家投資の利回りの相場は？他の不動産投資の利回りと比較しよう！

空き家・古家投資の利回りの相場はどのくらいが相場なのでしょうか。空き家・古家投資は、いわゆる「不動産投資」の中のひとつのジャンルになります。では不動産投資の全体で考えた場合、利回りとしては高い方なのか、低い方なのか、平均的なのか、比較しながらみていきましょう。

利回りの計算方法

この記事での利回りの計算は、一般的な「表面利回り」という、投資金額に対して、年間何％の収入があるのかという計算式で比較していきます。

物件価格2,000万円で家賃が7万円の場合は、840,000円　÷　20,000,000円　×　100となりますので、表面利回りは4.2%という計算方法になります。

不動産投資では、実質利回りというものを意識することが大切だと考えています。なぜかというと、最終的に手元に残るお金がいくらなのかということが、投資をする上で意識してほしいことだからです。しかしここでは、不動産投資の種類を比較する上で、それぞれの投資方法における変数に違いがあるため、単純な表面利回りでの比較をおこなっていくこととします。

不動産投資にはどんなものがある？

不動産投資といっても、種類は様々。この記事では、サラリーマン個人が現実的に購入できる価格帯の不動産投資を主体として書いていこうと思います。つまりは、法人が購入するようなビルや商業施設、3億以上するようなRC（鉄筋コンクリート造）マンション1棟などの、高額な不動産投資は対象とせずにするということになります。サラリーマンがおこなう不動産投資には、どんなものがあるのかというところからみていきましょう。

・ワンルームマンション投資

この不動産投資は、ワンルームなどの㎡数が比較的単身者向けのマンションを、投資用ローンを利用して購入して運用する投資方法です。区分所有建物としてマンション１部屋を所有します。土地の所有権はマンション全体の専有部分で按分計算されて、敷地権として権利化されています。土地と建物を別々で売却することがないように登記されています。

ワンルームマンション投資だけではありませんが、マンションには、ローンの返済以外に月額の費用が発生します。マンション自体の維持管理を請け負っている管理会社に対して支払う「管理料」と、その管理会社に修繕費用として積立してもらう、「修繕積立金」というものがあります。

家賃収入に対して、支払であるローン返済、管理料、修繕積立金、年間では固定資産税と火災保険料を支払っていきます。

後ほどでてくる

・アパート経営

土地の購入から、その上に木造や軽量鉄骨のアパートを建築する費用を金融機関から融資を受けることで購入して、運用する投資方法になります。

土地も建物もマンション投資と異なり、所有権を全部もつことになります。木造や軽量鉄骨という構造で、部屋数は4世帯から12世帯程度の規模で運用していきます。

1989年頃から始まったバブル崩壊により不動産融資に総量規制が入り、しばらくは、土地をすでに所有している地主さんが土地を担保に入れてアパート経営をするというものが主流となっていました。2010年代前後から、一部の上場企業の社員や公務員など安定した収入をもっているサラリーマンに向けて、土地からアパート経営を提案する会社も増えていました。現在では融資が厳しくなってはきているものの、社会的地位が高い方や、高年収を維持されている方を対象として、サラリーマンでアパート経営することができるようになっています。すでに土地を所有している地主さんは、土地の取得費用が計算に入らないので、土地から購入しておこなうアパート経営に焦点をあてて比較していけたらと思います。

・空き家・古家投資

先に述べた不動産投資とは違って、現金で空き家を購入して、リフォームをおこない、運用する投資方法になります。全国的に問題となっている空き家問題を解決するという側面もあり、投資だけではなく社会的意義を求めて投資をする方もいます。最大の特徴としては、不動産投資の中では少額になるため、現金で始めることができるということがあげられます。

それぞれの利回り相場

どの投資方法が自分に合っているかというところは、また別のところでご紹介していこうと思いますが、３つの不動産投資の利回り相場を理解することで、自分が検討している物件の利回りは相場からみて高いのか低いのかということを比較することができます。簡単な計算式も添えておきますので参考にしてみてください。

・ワンルームマンション投資

表面利回り：3%〜4%台

【参考例計算式】

　月額家賃：70,000円

　物件価格：20,000,000円

　　　　参考計算式：840,000円　÷　20,000,000円　×　100　＝　4.20%

・アパート経営

表面利回り：6%〜8%台

【参考例計算式】

月額家賃：70,000円/部屋

全世帯数：12世帯

　物件価格：150,000,000円

　　　　参考計算式：10,800,000円　÷　150,000,000円　×　100　＝　6.72%

・空き家・古家投資

表面利回り：10%〜15%以上

【参考例計算式】

月額家賃：50,000円

物件価格：5,000,000円

　　　　参考計算式：600,000円　÷　5,000,000円　×　100　＝　12.00%

計算式をご覧いただいてわかるように、物件の価格が同じで、家賃が高ければ、その物件は利回りが高くなります。逆に収入が同じでも、購入する物件価格が高くなると、利回りは低くなるということです。

利回りが高い物件というのは、投資額に対して回収額（家賃収入）が高いということになります。利回りが低いということは、回収額（家賃収入）に対して投資額が高いということになります。例えば、東京23区内となると、家賃も高くはなりますが、物件価格自体もあがります。投資する金額が高くなっている分、家賃があがらなければ、利回りは低くなるということです。

そのため、この利回りに達していなかったとしても、その分、その検討している物件の立地が駅近だったり、土地自体広かったりと「資産価値」が高い物件であれば、それでもいいという考え方もできます。株式投資のように純粋に投資した金額がいくら増えるのかという利回りと比べて、利回りだけで判断するわけでもないところが、不動産投資のおもしろいところでもあります。

不動産投資の比較では、「資産価値が高くて、利回りが低い物件」と、「資産価値はあまりないが、利回りが高い物件」という比較になってくると思います。そのどちらが自分にとって良い条件になるのか、色々な要素を考慮して判断していくようにしましょう。

まとめ

不動産投資は、「投資」とついている以上は、投資したものでいくら増えるのか、どのくらいの利回りで運用できるかというところは重要です。しかし、不動産特有の立地や環境、起こりうるリスクが存在します。先に述べた３つの不動産投資の方法でもそれぞれの特有な条件がありますので、比較する際には、あくまでご自身が検討している不動産投資の種類の中で比較することをおすすめします。

また、ご自身が検討してる不動産投資が、自分に適正なのかどうか考えたり、不動産投資をしてどうなりたいのかという将来像をイメージすることで、自然と不動産投資の中でも、どの種類のものを取り組んだ方がいいのかというイメージも定まってきます。今回の利回り相場はその際の参考にご利用いただけたら幸いです。

◆こちらの記事も読まれています
・【空き家長崎】　長崎に「空き家再生」の光を見つけて
・【長崎】低廉な空き家等とは？
・長崎空き家再生における現地調査で、やるべきこと12選