長崎で空き家を無償譲渡するメリット・デメリットとは？

「誰も住んでいない空き家を無償で売却したい……」「空き家の解体費用がかかるから何とかしたい」と空き家を無償譲渡したいと考える買主は多いでしょう。無償譲渡の問題を考えたとき、あわせて物件の解体も視野にいれるのではないでしょうか。この記事では、空き家を無償で譲渡する場合のメリット・デメリットや、解体と固定資産税の問題など、無償譲渡に関する事柄について解説します。

空き家を無償譲渡するメリット・デメリットとは？

空き家を無償で譲渡すると、どのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。

その前に、売主側の立場を解説します。

売主が「無償で引き取って欲しい」と思うくらいの空き家を持っている場合、不動産屋に依頼しても断られ続け、たらい回しにされている可能性があります。売主側からすれば、このまま劣化して空き家の解体費用などがかかるかもしれないリスクを考えれば、空き家を無償譲渡するのはメリットしかありません。「売却資金が得られない」デメリットも考えられますが、それよりもメリットの方が大きいのです。

では買主はどんなメリットがあるのでしょうか。

まず、大きなメリットは「無償」つまり無料で物件が手に入ることが挙げられます。デメリットとすれば、無償のため建物を手に入れて不具合が見つかったとしても、「売主に責任追及ができない」ことでしょう。

また、いざ物件を手に入れたものの「リフォームが難しかった」という場合も考えられます。ただこのあたりのリスクは、不動産会社によるチェックが行われていれば防げるリスクでもあります。

無償譲渡のリスク

そのほかに、無償譲渡で覚えておきたいのが、贈与税が発生するリスクです。

もし無償譲渡という取引をすることになった場合、空き家の土地と建物の固定資産評価額から贈与した金額が確定します。

例えば固定資産税評価額が土地と建物で200万円だと判明した場合、200-110＝90万円で、そのうち10%の贈与税がかかります。9万円を買主側が負担しなくてはなりません。

これを避けるためには、契約を売買として取り扱い、実務上は売買価格1万円などでの金銭授受をおこないます。

無償譲渡物件の事例

では、実際に無償譲渡物件の事例を見ていきましょう。70代の年金生活のご夫婦と子どものいない弟さんが所有している物件の引き渡し問題の事例です。

高齢となっていたご夫婦は最終的に生活保護を受け、静かに生活していくつもりでした。ご夫婦は既に年金暮らしだったため、自然災害や経年劣化による建物の修理にお金をかけられない状態だったのです。弟の家を所有することによるリスクを回避するため、弟さんの物件売却を考えました。市役所や不動産会社などさまざまなところに相談したのですが、全て断られてしまったのです。その間に物件価格は500万円から300万円に、さらに100万円に下落するという状態でした。建物の経年劣化がひどくなり、住めない状態になる前に手を打っておきたいと考えたご夫婦は、無償での売却を考えていました。もし、弟さんが亡くなられてしまった場合、物件の所有権はご夫婦に権利が移り、その分管理責任が伴います。誰も住まない家を所有し、解体費用が発生すると、約200～300万円かかります。そうしたリスクを考えると、無償でもいいと考えたのでしょう。

最後に当社にご相談に来られ、当社で対応することにいたしました。結果、こちらは無償譲渡ではなく、売買取引の実務に沿って１万円のやり取りを経て無事に売買契約が成立したのでした。

解体した場合の固定資産税は6倍に

無償譲渡を考えられる売主さんの中には、当社に「空き家になっていると近隣にも迷惑なので解体した方がいいのかしら」とご相談に来られる方がいらっしゃいます。その際当社は「解体してはいけません」とお伝えしています。法律上、空き家は解体してしまうと土地だけになるため、固定資産税がそれまでの6倍になります。もちろん斜面地の土地だけで売れるわけでもありません。いわば永遠に固定資産税を払い続ける可能性が高くなるのです。

実際、解体後、6倍の固定資産税を払い続け、その権利がどんどん次の世代に引き継がれてしまいまさに「負動産」になってしまっている例も存在します。重要なのは、建物が悪くならないようにメンテナンスをしたり、空き家の専門会社に相談したりすることです。建物の老朽化が進まなければ、解体も必要ありません。住人がいない建物は老朽化がどんどん進み、近隣住民からも嫌われてしまい、より解体へと気持ちが動いてしまうのです。「まだ大丈夫」と思わずに、空き家になった場合、早い段階で空き家の専門会社に相談しましょう。

まとめ

空き家の無償譲渡に関するメリット・デメリットを紹介しました。長崎は斜面地という特殊な事情をもつ土地であるため、より空き家の問題が複雑になってきます。空き家の解体を考えたとき、問題となるのは解体費用と固定資産税です。

当社では、長崎市内の空き家を専門的に取り扱い、そこから全国の空き家を減らしていく活動をしており、空き家に関するノウハウがたくさんあります。空き家の無償譲渡について、ご相談やご質問などございましたら、お気軽にご連絡をいただけたらと思います。ご連絡お待ちしております。

◆こちらの記事も読まれています
・【空き家長崎】　長崎に「空き家再生」の光を見つけて
・【長崎】低廉な空き家等とは？
・長崎空き家再生における現地調査で、やるべきこと12選