長崎の空き家再生投資で、注意すべき出口戦略３つのポイント
長崎空き家投資の中で、よくご質問をいただく「出口戦略」。出口戦略とは、物件を所有した後、その物件を「どのタイミング（何年後）」で「どのくらいの金額」で「誰に」売却するのかということを購入時点から計画的にイメージしていく戦略です。その戦略をベースにして行動していくこととしてもよく使ったりする表現となっています。不動産投資では、長期保有目的だったとしても、ある程度どのあたりでいくらで売るのかという出口戦略を持っていないと、常に市況の変化に対応できずに、持っていても厳しい状況な上に「売れない」ということになりかねません。出口戦略を意識することは、非常に大切な考え方のひとつとなっています。
その中で、今回は、長崎の空き家再生投資において出口戦略を考える際に、注意すべきポイントを３つご紹介していきます。築古不動産投資などにも共通となってくるため、こういった投資方法をご検討されている方は、ご参考にしていただけたら幸いです。
長崎空き家再生投資では、減価償却は4年。4年で簿価がゼロになるということは？
長崎の空き家再生投資で取り扱う物件の築年数は、ほとんどの場合が築年数が30年もしくは40年以上経過している空き家になります。木造建築物の法定耐用年数は22年となっていて、長崎の斜面地の空き家については、法定耐用年数をすぎているということになります。そういった物件を投資物件として運用する場合は、築年数が22年以上のものとなるため、法定耐用年数に0.2をかけて、小数点以下は切り捨ての年数をベースにして減価償却を考えていくことになります。
長崎空き家再生投資の減価償却の年数は、木造の場合で、、22 × 0.2 ＝ 4.4 ≒ 4年となります。
そのため、節税効果としては高いということで、検討される方もいらっしゃいますが、個人名義のお客様に当社がご提案する際には必ず、短期譲渡税と長期譲渡税の話をお伝えします。
年数などは国税庁の参考ページをご紹介しますので、そちらでご覧いただきたいのですが、伝えたいこととしては、取得価格から減価償却をおこなった金額を差引して、売却した際の利益額に対しての税額がきまるということです。
具体的にご説明すると、
土地100万円、建物400万円、消費税40万円で総額540万円の空き家再生後の物件に対して、家賃5万円で入居が決まり、そちらを物件取得した日から考えて、5年所有したとします。
5年後に出口戦略を計画していた場合、購入した時と同じ金額で売却したいという希望をもち、同様の540万円で売却ができたとします。
注意すべき点は、取得価格（+取得の際の諸経費）から売却価格を差引して税額をかけて計算するため、一見540万円で取得して540万円で売れば、税金はかからないように感じると思います。そこが注意すべきポイントです。減価償却した累計額を取得価格から差引することになります。
建物は4年間で400万円を償却していることになりますので、取得価格は土地の100万円しか残っていません。そうなるとどういう計算になるかというと、
100万円（+諸経費）と540万円で考えた時に（消費税は考えないものとして）、400万円分の利益がでたことになります。もし短期譲渡税に該当する時期に売却するとなると、400万円の利益に対して、概算40%が課税されることになりますので、約160万円がその年の確定申告にて申告をして課税されることになります。このようなことを知らない方もいらっしゃるため、空き家再生投資物件を購入される際には、出口戦略をたてて、いつぐらいにいくらで売るのかということに加えて、その際に納税する税金はどのくらい発生するのかということを同時にイメージしておく必要があります。
長崎空き家再生投資における、売却金額の設定方法について
出口戦略のポイントとして、「いくらで売るか」というのは極めて重要な要素の一つです。株式投資の世界では「利確」という言われるものと等しく、その金額次第で、その投資がプラスになったのか、マイナスで終わったのかという判断ができるくらい重要なところになります。
その長崎の空き家再生投資物件にて、売却金額を決める際は、積算法と収益還元法というものがあると以前からお伝えしてきておりますが、収益還元法というもので特化して考えて良いと、私たちは提案しています。
なぜか。それは、築年数が古い物件については、築40年のものが築45年になったからといって建物の積算評価等の影響はほとんど受けないということがあげられます。この年代になってくると、自己居住用として考えた場合は「すぐに住める状態かどうか」という点が重要です。
収益物件として考えた場合は、築40年のものが築45年になったからといって家賃が変わるようなことはありません。ここを逆手にとって、売却金額は利回り計算をして、「どのくらいの利回りなら売れるのか」という計算方法で、売却金額を決めるようにしましょう。
当社では、利回12%前後で購入していただいておりますので、売却時も利回12%の物件として売却するということをおすすめしています。
しかし、それでも売れるか心配になる場合は、利回15%で考えると、考え方が少し変わってきます。リフォーム後の物件で当時の写真も残っている状態で、入居者の情報も揃っている状態で、利回15%で売却するということは、一般的な不動産投資市場から考えると、まず売ることに対してはそこまでハードルは高くありません。購入した物件を売却する時の金額をどこまで許容するかということにもなりますが、売却金額の設定の際には、この金額なら確実に売れるだろうという金額が、許容できるものであれば、投資物件としては購入してよいと判断することができると思います。
長崎空き家再生投資においては、共同担保は注意すべきポイント
「共同担保」。所有している現金購入の物件の積算評価を対象にして、新たに購入する不動産投資物件の購入資金のために、その所有している物件に共同担保を入れて、融資を受けるということがあったりします。共同担保に入れるということは、その返済額を完済しないと、その抵当権（共同担保）をはずすことができないという点に注意する必要があります。
基本的なことではありますが、共同担保の物件を、融資を受けた銀行に相談なく売却することはできません。また、仮に銀行に相談をした上で、売却できるとなったとしても、当然売却する金額は、その共同担保をはずすために必要な金額となってきますので、売却する際の金額に制限がでてきます。
特に長崎の斜面地の空き家については、積算評価が低いため、この方法は使えないことが多いと思いますが、もし共同担保に入れるということが発生した際には、このあたりの認識をしっかりと持つ必要があります。この共同担保が入っていることで、物件の出口戦略において、「どのタイミング（何年後）」で「どのくらいの金額」で「誰に」売却するという計画が大きく変わってきてしまう可能性があるため、しっかりと取引条件を確認して注意するようにしましょう。
まとめ
長崎の空き家再生投資をおこなう際の、注意すべき出口戦略の３つのポイントをご紹介いたしました。あまり税金面や銀行融資という側面のことを気にしないで購入を進めると、自分自身が思っているような出口に進むことができなくなる可能性があります。少しでも不安要素を取り除きたいということがありましたら、専門家や当社にご相談いただけたら幸いです。
国税庁ホームページ「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
国税庁ホームページ「No.5404 中古資産の耐用年数」
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm
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