長崎空き家投資、全てお任せ！現金を出すだけで利回り10%超！？「家賃を受け取るだけ」を空き家で実現！【他の空き家投資と比較あり】
長崎空き家投資とは、長崎の斜面地にある空き家を再生して、入居者に賃貸で住んでいただき、収益物件にする投資方法です。その投資方法へのアプローチは色々な種類があります。例えば、「DIY大家」と呼ばれる方々が進めている、物件購入からリフォーム、入居募集まで全てを自分自身でおこなう方法。また物件の購入は自分でおこない、リフォームを現地のリフォーム業者さんや大工さんに依頼して完成させ、入居募集も賃貸仲介業者に依頼する方法。または、物件を現金購入後は家賃を受け取るだけで、物件調達、リフォーム、入居付、賃貸管理までワンストップで全てを業者にお願いして運用する方法など、同じ物件だったとしてもそのアプローチは様々です。それぞれの全体的な特徴を比較しながらみていきましょう。
全てを自分自身（DIY）で進める方法
物件探し：自ら探して購入（自身のDIYのレベルで再生できるものを選ぶ）
工事 ：自らおこなう
工期 ：購入から1ヶ月〜1年以上（ご自身のペースに合わせて工期を決められる）
賃貸募集：自ら現地の不動産会社それぞれに営業活動
運用利回：10%〜20%超も
DIY大家さんの手法は、自分自身で全てを進めていく方法になります。物件の購入をする時には、梁や柱などの構造部分の老朽化が進んでいる物件など、専門的な建築知識が求められるような物件は、最初のうちはおすすめしません。入居者の安全に関わるところになりますので、注意が必要です。どちらかというと、構造部分はしっかりしていて、あとは内装部分をきれいにリフォームをすれば、十分再生できるような物件が良いと思います。
工事についても自分自身で進めていくことになります。DIYそのものを楽しみながら進めたいという方にはおすすめです。ホームセンターなどで材料を調達するため、材料を選びながらおこなうことができます。自分がしたいことを誰かに伝える必要がなく、好きな間取り、好きな色合いに仕上げることができます。工具を購入するコストはかかりますが、一度購入すれば、ある程度の年数は使うことができます。
一方で、DIYでおこなうその施工技術は、専門分野にいた人でなければ、なかなかすぐには習得することはできません。すでに先輩のDIY大家さんに相談をしながら、工具を揃えたり、材料を加工する技術を覚えていきます。大変楽しく進めることができる反面、いちから施工技術を学んでいくことになるため、多くの時間を使うことになります。
私が知っているDIY大家さんでは、毎週土日に長崎にきては工事をおこない、6ヶ月程で完成させていました。その方は、平日は東京の会社にお勤めされていて、土日は長崎へという生活を続けていらっしゃいました。今ではもっと早く施工できるようになっていて、技術もあがってきているそうです。その努力の結果、ご所有されている物件では、利回りは15%前後をキープできているようです。4棟目以降は、20%超を目指して頑張りたいとおっしゃっていました。
自分自身で全てをおこなうため、最後の「入居者募集」おいても時間を要します。物件が完成して、最後の賃貸物件として募集する際に、窓口は全て自分自身がおこない、現地の不動産会社に1軒1軒まわって募集のお願いをしていきます。なかなか入居が決まらずに3ヶ月以上時間を使ってしまうこともあるようです。
DIY大家の方々は、入居が決まった後も、入居者とのやりとりを不動産会社に任せることなく、自分自身でおこなうことが多いです。建物の不具合や、災害時の事故の連絡の1次受けなどをおこなうため、入居者と直接コミュニケーションをとることになります。DIY大家としての業務は多いですが、その分入居者との関係性は深くなり、環境の変化に気づくことができたり、退去の連絡も予測できるなど、事前に柔軟な対応をおこなうことができます。
時間は大きく費やしてしまいますが、その分費用を安く抑えることができて、高い利回りを実現することができます。あまり費用を抑えすぎて、生活環境が悪くなってしまわないように注意が必要という側面もありますが、なにより全てを自分自身でおこなうことができることで楽しく進められれば、ご自身にとっても大変有意義な活動といえます。
現地業者と連携して進める方法
物件探し：自ら探して購入（取引しているリフォーム業者が再生できるものを選ぶ）
工事 ：リフォーム業者に依頼
工期 ：購入から1ヶ月〜2ヶ月（リフォーム業者次第）
賃貸募集：現地不動産会社1社に募集委託 その委託した会社に、各社へ募集情報の拡散を依頼
運用利回：10%〜20%未満
DIY大家さんと異なるところは、自分でやるところは自分でやりますが、基本的な作業は、適宜現地の協力会社や取引先に依頼をして進めるところです。
物件の選定は取引をしているリフォーム業者が対応できるものを選ぶため、物件の内見時に、リフォーム業者に帯同してもらうことが多いです。その場で工事内容をある程度確定させて、だいたいの予算感をイメージすることができるため、物件の購入価格はこれくらいにしたいという答えが明確になります。そうすることで、予算管理ができて進めやすくなります。帯同してくださるリフォーム業者や取引先とは、ビジネス上の信頼関係を構築しておく必要があります。一緒に帯同して、リフォーム工事が発注されないような状況が続くと、離れていってしまいます。本業でプロジェクト管理をしていたマネジメント経験がある方などはおすすめの方法です。それぞれの利害が一致している、だったり、ビジネス上の約束事は必ず守る、納期や支払は遅れない、など、お互いがお互いのことをリスペクトできていて成り立つものだと私は思います。
もちろん、ビジネス上の取引になりますので、リフォーム工事についてはDIYでおこなうよりも費用がかかります。リフォーム会社の利益も十分に確保しなければ、取引としては成立しないため、最初から値引き交渉や原価をさげるような提案はおすすめできません。
リフォーム工事を依頼したら、完成した後は、賃貸仲介の会社に依頼することになります。一つ一つの会社に依頼するのではなく、現地の管理会社と管理委託契約を締結して、その会社に管理を依頼します。賃貸の募集に関しては「元付（もとづけ）」としてお付き合いをしていき、他の賃貸仲介会社とはその委託契約をした会社を通じて物件の募集を依頼するというように効率化をはかっていきます。
時間はそこまで使うことはありませんが、ディレクターのような動きになるため、進行するために連絡のやりとりは必須です。相手に要望を伝えて理解してもらえるようなコミュニケーションスキルが求められます。
また、材料や人件費の高騰で、原価が上がってくると、思っているような利回りを実現することが難しくなります。値引き交渉をしすぎても関係性が崩れる可能性がありますので、バランス感覚が優れた人がこの方法で成功されています。
この方法で、１番重要なのは、現地のリフォーム会社や不動産会社との信頼関係です。この部分が揺らいでしまうと、なかなかうまく進みません。県外の方だとしたら、現地の方々とそこまでの関係を築いていくことが、何より難しいとされています。ただ、一度その関係が築けてしまえば、1番効率のいい動き方かもしれません。
全てお任せ！ワンストップサービスの会社に依頼して運用する方法
物件探し：不動産会社にお任せ
工事 ：不動産会社にお任せ
工期 ：不動産会社にお任せ
賃貸募集：不動産会社にお任せ
運用利回：10%超〜12%前後
今までご紹介してきた、DIY大家さんや現地業者と連携して進めている大家さんと比較すると、ほとんどやることがないのがこのワンストップサービスで購入して運用する方法です。物件購入から、工事や工期、賃貸募集から運用管理、ついても全て現地の不動産会社にお任せになります。
この方法の中でも、実は２つに分かれています。
１から全てお願いする方法と、この必要な工程を全ておこなった完成品を購入して運用する方法です。
いちから全てお願いする方法とは、
「この物件ですと、再生するのに見積しましたがこれくらいの費用がかかり、想定される家賃はこのくらいになるので、利回りはこのくらいです。」という事業計画をみて、ご判断していただく方法になります。あくまでも、この方法は、想定しているものの実現可能性が、どの程度高いかを判断することになりますので、判断材料が少ないと不安になると思います。その会社の実績をみたり、エリアについては問題ないかを調査する必要があると感じます。
すでに他の地域で不動産投資をおこなっていたり、多くの現金を保有していて、損切りができるなど余裕がある方にはおすすめの方法です。
一方で、不動産投資としての完成品を購入して運用する方法は、すでに入居が決まっている状態で購入することができるため、それ自体が実績となり、安心して購入することができます。また、その入居者が決まるまでのプロセスを聞くことができます。
物件探しからリフォーム工事、賃貸募集もその会社がおこなっているため、どんな工事をしたのか、どんな入居者が入っているのかという情報を、写真などで確認することができます。※入居者の個人情報は、購入して運用してからでないと提供できません。
一般的な「オーナーチェンジ」と呼ばれる物件では、「中の状態がわからない」というのが１番のリスクとして考えられます。そういった条件の物件とは異なり、購入前に可能な限り建物や入居者の情報を事前に知ることができるため、情報に透明性があります。床下や屋根裏の写真も揃っているため、所有した後の雨漏りや床下のシロアリ被害の有無などをある程度予測することができます。修繕計画がたてやすくなるという利点もあるのです。あくまで「完成品」ですが、その内側を知ることができるということに、大変多くの共感が得られていると実感しています。
利回りについては、10%超を安定して供給できているものの、DIY大家さんや現地業者と連携している大家さんと比較すると低くなります。しかし、運用までにかける時間については、現金決済のため、申込から決済（運用開始）まで、最短2週間で全てを済ませることができます。完成品のため他の投資方法と比べて、費用はかかりますが、時間をかけずに、10%を超える利回りを実現したい方にはおすすめの方法になります。
まとめ
長崎の空き家再生投資で、現金を支払うだけの簡単な投資方法があることをご紹介いたしました。比較する投資方法もご紹介しておりますので、ご自身の目的にあった投資方法を選択して、不動産投資がスタートできたら幸いです。空き家再生投資、様々な投資方法がありますが、もし悩んでいることやご相談などございましたらお気軽に下記よりお問い合わせくださいませ。空き家再生投資で資産形成・資産運用をお考えの方、ご相談お待ちしております。
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