長崎の空き家を解体したら売買・譲渡ができなくなる！？そのリスク回避の方法とは？
長崎の空き家を解体するか悩んでいる方、決して解体してはいけません。空き家問題は、費用をかけて解体すれば解決するのかというと、そういうことではない側面があります。特に長崎の空き家に関しては、解体してもいいことがありません。なぜ解体してはいけないのかという理由をいくつかご紹介していきます。
長崎の平地と斜面地の違い
長崎はご存知の通り、人口に対して、他県と比べると平地（車が建物の前までくるような場所）が少なく、斜面地が多いという特徴があります。平地は車が目の前までいくことができますし、敷地内に駐車場を作ることができます。そのため、平地の土地は、一定の需要があるため、ある程度中心地から離れていても、更地にしてその土地に建物を新築することを目的とした方に売買・譲渡されるという一定のニーズがあります。
しかし、長崎の斜面地の土地というのは、目の前まで車がいくことができない土地になっています。たったそれだけの違いと思うかもしれませんが、大きな、決定的な違いとなっています。それは、斜面地においては建てるところから生活するところまで、全てにおいて不便さが生じるからです。
目の前まで車がいかないとうことは、新築の際の木材や住宅設備などをその斜面地の土地まで運ばなければなりません。また新築戸建が完成したとしても、そこまでに引っ越しをするため、引越業者に依頼しますが、荷あげをするのが平地と比べると極端に大変になり、費用があがります。さらに、その家から引越をする場合も同様です。普段の生活では、車で運んできたものも、ご自身で階段をあがり、家まで荷物を運ばなければなりません。
こういったことを総合的に考えて、斜面地に新築戸建を建てるというニーズが著しく少なくなっているというのが現状としてあります。
なぜ長崎の空き家は解体してはいけないのか。
長崎の斜面地の空き家を解体してはいけない理由はいくつかあります。所有者が負担する税金面や引き取り可否など、様々な理由を考えると解体しない方が良いという結論になります。その理由をみていきましょう。
①斜面地の更地は引き取り手がいない
そもそも土地は、利便性などがあれば、活用方法はたくさんあります。一般的には、駐車場にしたり、建物を建てたり、倉庫を作ったり、畑にしたりと多種多様にやりたいことを実現することもできるでしょう。何かその土地の上につくるか、土地そのものを利用するか大きく分けて２つの活用方法があると考えることができます。しかし、その大きく分けた２つの活用方法の中で、斜面地の土地については、あてはまるものが極端に少なくなります。活用方法がなくなるということは、需要がないということとほとんど同義になるため、いくら無償だったとしても、引き取ることにメリットがなくなってしまうのです。
具体的にイメージしてみてください。斜面地では、車がいかないので、駐車場をつくってもその土地にいくまでに車が通れないため、意味がありません。倉庫や建物を作る際には運搬費が高騰するためなかなか思うように建てることができません。畑にしたりするとしても近くに住んでいなければメンテナンスも難しくなります。
斜面地の土地というのは、思っている以上に活用方法が少なくなってしまうのです。
②固定資産税が現状の６倍になる
そもそも建物が建っている土地、いわゆる「宅地」というものは、固定資産税・都市計画税（以下、固都税）において軽減措置が適用されています。建物が建っていると、通常の土地の固都税の1/6となることになっています。ところが、建物を解体して、建物滅失登記をおこなうことで、その宅地には建物がないということになり、元々の税額に戻ってしまいます。今まで年間2万円を土地に支払っているとすると、年間12万円まで増えてしまうことになります。そうなることで、年間の税負担は想像以上のものになるでしょう。解体して更地にして、売れれば良いですが、前述のとおり、斜面地の土地は利用価値がほとんど失ってしまうため、売ることも譲渡することもできません。最悪の場合、土地の固都税が今までの6倍になったまま、次の世代に引き継ぐまで納税し続けなくなってしまうというリスクがあります。
③メンテナンスコストがかかる
土地のメンテナンスとは、いわゆる草木の管理です。更地の土地には、どこから生えてくるのか、どうしても草木が生えてしまいます。その草木が隣の敷地を越境して、隣の建物にまで侵食してしまうケースもあります。年に1度は草木の除草作業をおこなう必要があります。程度にもよりますが、数万円から木の伐採というところになると、小さな木でも数万円、大きな木では数十万円と、伐採するだけでも費用がかかってしまいます。防草シートを張り巡らせてメンテナンスが不要になるかというと、小さな穴があれば、草木はその隙間から生えてきて、あっという間に背丈ほどの高さに成長してしまいます。
空き家を解体することで、最悪のケース、年間12万円を次の世代に引き継ぐまで支払が続き、年に1度草木の除去のために費用が発生するという土地を所有し続けることになってしまう可能性があります。
長崎の斜面地の空き家を解体しないためには
みなさん、解体するという決断をされたということは、相当色々なことを調べて、話を聞いたり、相談したり、できることは全ておこなったあとのことだと思います。それでも解体するという判断をされることは、大変前向きかつ、空き家の処分について真剣に考えていらっしゃる証拠です。200万円前後の費用を支払って、空き家の問題を解決するというのは、大変なことだと思います。
その解体という判断をする前に、空き家の専門家にはご相談されましたか？もしかしたらご自身の基準と、専門家の意見は少し異なるかもしれません。
先述の通り、空き家を解体することでデメリットやリスクの方が多くなり、取り返しのつかないことになってしまいます。
解体しないために、できることをご紹介していきますので、まだ試されていない方は、是非実践してみてください。
①長崎の空き家は専門家に早期相談をしましょう
空き家になってしまったからには、時間との勝負です。1年も経てば大きく老朽化へ進んでいってしまいます。
空き家を専門としている会社に相談しましょう。空き家の管理からスタートしてもいいですし、買取は売買というご相談をしても良いと思います。建物が古くなって、再生することができなくなってしまった場合は、解体しか道がなくなってしまいます。なんとか建物の状態のまま、活かすことを考えることが大切です。
②人が住むこと
空き家は、人が住むことで、大きく状態が改善することになります。空き家の物件管理や賃貸募集を専門的におこなっているところに、空き家になった段階で賃貸募集を進めていきましょう。少し前まで人が住んでいた状態であれば、そのまま貸せる可能性があります。
③所有者（責任者）を事前にはっきりさせておくこと
知らないうちに空き家の所有者になっていたというケース以外では、意外と親族間で空き家の話題になることがあると思います。それは、親族のみなさんが心のどこかで、「自分が処分しなければいけない可能性」というものを想定しているからということも考えられます。空き家になることがわかった時点で、相続などの話し合いなどと合わせて、その空き家の処分に関して誰がおこなうのかという責任の所在をはっきり話し合っておくことが大切です。空き家は面倒なものに感じるかもしれませんが、適切な処置をすれば、また価値のあるものに生まれ変わることがあります。責任の所在がうやむやになって、時間だけがすぎてしまうということだけは避けるように、あらかじめ話し合い、取り決めをしておきましょう。
まとめ
長崎の空き家は解体してはいけないということと、その解決方法をご紹介いたしました。空き家の話題に蓋をしたり、考えたくないという気持ちはよくわかります。こういう場合は、物件所在地の専門家に相談することがまず最初の空き家処分の１歩と考えてください。
当社は長崎市内の空き家を専門的に取り扱い、そこから全国の空き家を減らしていく活動をしています。長崎の空き家に関して、100棟以上現地調査をおこなっており、空き家に関するノウハウがたくさんあります。是非お気軽にご相談くださいませ。
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