長崎の低廉な空き家等におけるリースバックの契約手順とは？
前回ご紹介した、「リースバックとは」という記事の続きとして、今回は実際の実務的な、リースバックの契約手順をご紹介していきます。思っている以上に難しい手順などはなく、通常の不動産売買に加えて契約がひとつ増えるということになりますので、そのあたりをご注意いただきながらご覧ください。
リースバックの申込・契約の流れ
１．お問い合わせ、買取・査定依頼
長崎の空き家については、買取や査定が可能な物件なのか、リースバックも可能なのかということもわからない状態からスタートしますので、まずはお問い合わせをいただくことになります。ホームページからお問い合わせいただければ、後日、担当者からご連絡をさせていただきます。
２．簡易情報ヒアリング・現地調査日程調整
担当者からお電話等でご連絡をさせていただいた際に、物件のご住所や状態、世帯構成や買取・査定・リースバック等を検討している理由などをお伺いいたします。あくまで現段階でリースバックというのは、ひとつのアイデアの状態であると思います。本当にその方法が、お客様にとっていいのかどうかということも含めて、現地調査時にご提案できるようにするため、現在の状況をお伺いすることで、現地調査の際に他の方法もご提案できるかもしれません。
また、色々とお話して、現地調査にお伺いするとなれば、日程を調整することになります。お客様のご希望の日程をお聞かせください。日程が決まったら、その物件の鍵のご手配をお願いいたします。そして大変申し上げにくいのですが、床下を確認させていただきたいので、畳などをあげられるよう少しスペースを空けておいていただけると当日の調査がおこないやすいです。
３．現地調査
お約束した現地調査日程において、現地調査をおこないます。調査時間は30分程度で完了することが多いです。室内に荷物が多くあったり、床下屋根裏を確認するために作業が発生する場合は、もう少しお時間を頂戴することがあるかもしれません。現地調査は、代表的なこととして、下記のことを確認いたします。
・床下、屋根裏の状態の確認
・窓の開閉具合
・襖や建具の開閉具合
・建物の全体的な傾きや傷や汚れ
・床が弱っているところがないか
・蟻道（ぎどう）の有無、シロアリ被害の有無
・雨漏りの有無
・過去のリフォーム、増築履歴の有無
・水回りの使用状況
・給湯器の品番と年代
・汲み取りか本下水か
・電気が単相３線式か単相２線式か
・外壁の状態確認
・近隣の草木の状況
・近隣との申し合わせ事項の有無
全て、事前にご準備いただく必要はありません。当日現地調査の際に、直接確認させていただいたり、お話を伺ったりしながら情報を集めていきます。過去のリフォーム・増築履歴や近隣との申し合わせ事項などは、ご所有者の方が知っていることかと思いますので、思い出していただけていると調査もスムーズに進むかと思います。
４．買取額・査定額・賃料の提示
現地調査が全て完了した段階で、その場で買取額もしくは一般市場で売却する場合の査定額をご提示することが可能です。またリースバックにおいては、賃料のご提示もおこないます。賃料については、前回もご紹介した通り、今後、継続的に住むことができる無理のない家賃を先にご提示いただけたら幸いです。そのご希望の賃料と、周辺相場家賃、または建物の状態を考慮して、リースバック可能な家賃をご提示いたします。また、ここで当社の場合は、リースバックだけがすべてではないため、お客様の置かれている状況やご希望されている進め方を考慮しながら、買取の方がいいのか、一般市場で販売した方がいいのかをご提案させていただきます。
５．契約
ご提示金額や、進め方が決まったら契約になります。通常の買取の場合は契約は不動産売買契約となり、リースバックとして契約する場合は、この売買契約に加えて、賃貸借契約という建物を借りるための契約をおこないます。必要なものは、署名と押印、契約書の内容として、お客様のご希望された条件が入っているかなどの確認が必要になります。また、当社の場合は、契約と決済が同日の場合もありますので、司法書士に登記を委任する委任状や、登記原因証明情報といって、お客様のご実印が必要なものも準備して当日お持ちいたします。登記原因証明情報については、権利を失う方は実印が必要になるため、印鑑証明書も１通必要になります。リースバックや買取の条件が決まった段階で印鑑証明書などの必要書類のご案内はおこないますので、ご安心くださいませ。
６．決済と賃貸開始
ご契約の内容に沿って、売買代金の引渡と同時に賃貸借契約が始まります。特に生活をする上で変わったことはありませんが、ここまでくれば手続き完了です。リースバックとしてそのまま引っ越しをせずにお住まいいただくことができます。賃料の支払方法は賃貸借契約書に明記されていますが、振込か保証会社からの口座引落となるのが一般的です。口座引落の場合は、いつから始まるのかを担当者に確認しておき、その引落日より前には、賃料分の金額が口座に入金されているか、あらかじめ確認するようにしましょう。
まとめ
長崎の空き家の場合のリースバックの契約手順をご紹介いたしました。長崎市内でリースバックをご検討されている方は、無料でご相談を承っておりますので、いつでもお気軽にお問い合わせいただけたらと思います。どんな方法であれ、最終的に空き家を減らしていく方法となれば、当社は前向きに検討してまいります。他の会社に空き家の買取や査定を断られていたとしても、一度当社までご相談くださいませ。
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