【空き家長崎】ワンルームマンション投資と空き家再生投資との比較（スペック編）
当社は空き家再生において、賃貸用、売買用の２つの出口で再生をおこなっています。そのうち、賃貸用として運用した場合で、比較対象となってくる投資方法は他にどういったものがあるのでしょうか。いくつかあるのですが、その中でも、今回はワンルームマンション投資と当社が提供する賃貸用としての物件の比較をして、各項目においてそれぞれの特徴をご紹介していきます。
【空き家長崎】価格・初期費用
ワンルームマンション投資（東京２３区）
1,000万円〜4,000万円
諸費用
50万円〜200万円
（登記費用、銀行事務手数料、仲介手数料、
火災保険、不動産取得税など）
東京２３区内ですと２３区内の中でも様々な価格帯のものがありますので、上記のような表現になります。基本的に融資を受けて購入することになるため実質自己資金はかからないというご提案をされている会社が多いです。中には1,000万円を下回る800万円前後の築年数40年前後というワンルームマンションなどもありますし、神奈川県や千葉県、埼玉県など首都圏の23区外のエリアでは500万円前後の物件もあります。築年数が低廉な空き家といわれるくらい経過している物件などは、銀行の評価が出ない可能性があり、多くの場合、融資を受けることができないでしょう。そのため、ワンルームマンションを購入するという場合は、銀行融資が前提で、23区内の築年数が浅い物件を買われている方々もいらっしゃいます。
空き家再生投資（長崎市）
500万円前後
諸費用
50万円前後
（登記費用、仲介手数料、火災保険、不動産取得税など）
空き家再生投資（長崎）の場合は、500万円前後で入居済の物件を購入することができます。ただし、銀行の融資を受けることはできないと考えてください。ひとつ前でご紹介の通り、銀行評価の中で「積算法」という評価方法で評価が低くなります。そのため、物件価格も初期費用も自己資金で対応することになります。自己資金で500万円以上となるとハードルも高いと考えられますが、収益物件として考えた場合、比較的安価と捉えることもできます。金額の多寡は投資をする方の状況に合わせて考えることと、それに対するリターン（利回り）とも比較して考える必要があります。
【空き家長崎】広さ（㎡数）
ワンルームマンション投資（東京２３区）
15㎡〜30㎡前後
ワンルームマンション投資の入居者ターゲットは主に単身者になります。そのため、単身者の間取りとなると、ワンルーム、すなわち１部屋で十分ということになってきます。狭い部屋でも、駅から5分圏内という場合は、仕事をして寝るために帰るだけということであれば問題ないようです。広さとして15㎡でも場所が良ければということで、受け入れられています。
空き家再生投資（長崎市）
60㎡〜120㎡前後
空き家再生投資として運用する場合に、当社が取り扱う低廉な空き家たちは、60㎡以上にするようにしています。戸建に住んでほしいという思いがある中で、やはり戸建らしい広い家で暮らすために必要な㎡数を確保する必要があります。入居者のターゲットはファミリー層になってきます。両親とお子様、もしくはお父様と娘さんご夫婦、お母様と息子さん夫婦など、3人から5人以上の方が住むことも想定できます。
【空き家長崎】利回り
ワンルームマンション投資（東京２３区）
5%〜10%
空き家再生投資（長崎市）
12%以上
利回りについては、上記のような数字になります。計算式は、他の記事でご紹介しておりますが、今回の場合は比較のため、さらに単純な計算式となり
「家賃収入の年額」÷「物件購入価格」×100=利回り(%)
という計算で出しています。ただ、ここでご注意いただきたいのは、銀行融資を受けて購入した場合の利回りと、現金を使って購入した場合の利回りは、比較することが難しいです。なぜならこの場合の利回りは、実際に使った現金が、収入で毎年何％戻ってくるのかということがわかる指標としても使われます。そうすると、ワンルームマンションにおいては実際に使う現金は諸経費分だったとしても、その現金が回収できるのかどうかとみると、少し状況が異なるからです。ワンルームマンションの場合は、銀行の融資を受けるため毎月の返済があります。家賃収入からその毎月の返済等を引いていくら手元に残るのか、その残った「手残り」で諸費用分をどのくらいの割合で回収できるのかということがもうひとつ気にするべきところです。
【空き家長崎】月次や年次の支払内容
ワンルームマンション投資（東京２３区）
月次：建物管理費、修繕積立金
管理委託費、借入返済（銀行返済）
年次：固定資産税、火災保険
空き家再生投資（長崎市）
月次：管理委託費
年次：固定資産税、火災保険
マンションの場合は、そのマンション全体の管理費（建物管理費）と修繕積立金が毎月所有者の口座から引き落としされますが、空き家再生投資の場合は、建物は全て所有権がありますので、毎月修繕費や管理費が引き落とされることはなく、あくまで自己管理していくという違いがあります。また、空き家再生投資の場合は、現金での投資のため月額の借入返済はおこなう必要がありません。管理委託費というのは入居者との家賃のやりとりや、入居者対応、家賃保証やサブリースなどもこういった費用に入ります。管理委託契約がどういう形態になっているかによって、ここの価格は変わってきますが、一般管理の場合、家賃の5%という相場があります。簡素なものだと3%というものあり、管理会社によってサービスと価格の違いがあるため、管理委託契約の内容はよく理解するようにした方がいいかもしれません。
固定資産税は空き家再生投資（長崎）の場合は年間で4万円程度で考えておけば良いと思います。東京23区におけるワンルームマンションの固定資産税は場所によっても異なるため、割愛します。火災保険については、別の記事で、申込書を公開していますので、そちらをご参照ください。
【空き家長崎】自社加入の火災保険契約内容公開！低廉な空き家の火災保険の参考に。
https://nagasakist.jp/blog/274
まとめ
今回は、ワンルームマンションと空き家再生投資のスペック部分の比較をおこない、それぞれの特徴をご紹介いたしました。いいところ悪いところという比較ではなく、知識を深めながら検討する上で、ご参考になれば、と思っております。空き家再生投資物件の完成品も取り揃えております。現金で不動産投資をするひとつの選択肢として、ご興味をお持ちの方は、気になることなどございましたら是非お気軽にご相談・お問い合わせをいただけたら幸いです。