長崎の築古戸建投資ガイド｜物件価格・利回り・再生事例を徹底紹介
「長崎で不動産投資を始めたいけれど、初期投資が高くて踏み出せない」
「新築や築浅物件は価格が高くて手が出ない」
そんな悩みをお持ちの方におすすめしたいのが、築古戸建投資です。築古戸建とは、一般的に築30〜40年以上経過した古い木造戸建住宅を指します。長崎にはこのような築古戸建が数多く存在し、安価に購入できる物件もあります。適切にリノベーションすれば、高い利回りを十分に狙える魅力的な投資対象となり得るのです。
私たちは長崎市で空き家再生事業を営み、これまで数十棟の築古戸建をよみがえらせてきました。その経験から、長崎の築古戸建市場には大きなチャンスがあると感じています。
この記事では、長崎で築古戸建投資を実践するために必要な情報をお伝えします。長崎の築古戸建市場の特徴から、メリットとリスク、物件購入〜再生の具体的な流れ、実際の再生事例まで網羅的な内容です。
これから長崎で築古戸建投資を始める方にとって、実践的なガイドとなれば幸いです。
長崎の築古戸建市場の特徴
長崎の築古戸建市場の特徴を捉えるためには、長崎の地形がひとつのポイントとなります。長崎は山から海へと続くすり鉢状で、平地が少ない地形になっています。そのため、新築住宅を建設できる土地に限りがあります。斜面に市街地が広がっており、平坦な宅地の確保が難しいという地理的な制約が、不動産市場に影響を与えているのです。
また近年、新築マンションの価格が高騰する一方で、所得は下がっています。よって、新築住宅は購入しにくくなっていると言えるでしょう。家賃を抑えながら、広さを確保できる戸建が欲しい層からの引き合いが増えていると考えられます。
そこで注目されるのが、築古戸建や空き家の活用です。このような物件は築年数が古くても、適切なリノベーションを施すことで、快適な住まいになります。
さらに長崎は、全国的に見ても空き家率が高いことも特徴です。総務省が5年ごとに実施している「住宅・土地統計調査」（2023年調査）によると、長崎県の「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家率」は9.9%でした。全国平均は5.9%のため、長崎県は空き家率が高いと読み取れます。
「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」とは、空き家の中でも、賃貸・売却用や二次的空き家（別荘など）で一時的に人が利用していない空き家を除いたものです。つまり、築古物件市場に出回る可能性のある空き家が数多く眠っているのです。特に、県庁所在地である長崎市、県北部の中核都市である佐世保市、そして五島列島や壱岐・対馬などの島しょ部において、空き家率が高くなっています。
まとめると、長崎は新築住宅の建設に限界が見え始めている一方で空き家が多く、築古戸建や空き家の再生に注目が集まっているということです。全国的に見ても、手頃な価格で物件を取得できるチャンスに恵まれています。
今ある住宅を活かすのが、これからの長崎の住まいづくりに求められることです。長崎の築古戸建市場は、今後ますます盛り上がりを見せることが期待できます。
参考：総務省「令和５年住宅・土地統計調査住宅数概数集計（速報集計）結果」
築古戸建投資のメリットとリスク
長崎において注目される築古戸建投資。その主なメリットは、下記の4点です。
1.低い初期投資で始められる
長崎には、500万円以下で購入できる物件が多数存在します。たとえば、2025年10月時点でSUUMOにて長崎の築古戸建を検索すると、最も安価な物件はなんと70万円台です。
リフォーム費用を含めても、総額500万円〜1,000万円程度で収益物件を手に入れられるチャンスがあります。
新築アパートや築浅マンションの投資と比べ、初期投資を抑えて始められるのが築古戸建投資の大きな魅力です。投資初心者の方でも、不動産投資のハードルが大きく下がります。
2.高利回りを狙える
上記のとおり、築古戸建は物件価格が安いため、高い利回りを狙いやすい傾向にあります。
たとえば、総投資額500万円で築古戸建を取得・リノベーションし、月額家賃6万円で賃貸すると、年間の収入は72万円。表面利回りは約14%です。適切な物件選定とコストを抑えたリノベーションにより、10%以上の高利回りを目指せます。
3.入居者が安定しやすい
戸建賃貸の入居者の大半は、ファミリー層です。子育て世帯はお子さまの学校の関係もあり、単身世帯に比べて住まいを移しづらいのが現状です。
ファミリー層はご家族で話し合って住まいを決めるため、入居を決断するまでに時間がかかる一方で、入居したら長く住むという特徴があります。賃貸住宅に関する調査でも、ファミリー層の平均居住期間は約5年で、単身世帯より長い傾向にあると報告されています。
安定した家賃収入を期待できるのも、築古戸建投資の大きなメリットです。
参考：公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 日管協総合研究所「第28回 賃貸住宅市場景況感調査『日管協短観』」
4.地域に貢献できる
築古戸建投資は、金銭的なメリットだけでなく、地域貢献という社会的意義もあります。放置されていた空き家が再生されると、景観の改善や防犯・防災面での安全性の向上につながるからです。
また、伝統的な建物を保存・再生することで、長崎の文化的景観を次世代に継承する役割も果たします。築古戸建投資は、長崎への地域貢献の側面も持ち合わせているのです。
築古戸建投資には、このように大きなメリットがありますが、一方でリスクも存在します。主なリスクは下記の3つです。
1.想定外の修繕コストが発生する可能性がある
築古戸建の大きなリスクは、見えない部分の劣化です。購入時は問題なく思えても、リノベーション工事を始めたら、屋根や床下・配管などに問題が発覚することがあります。想定外の費用が発生することも少なくありません。
このような想定外のコストをなるべく抑えるために、購入前に必ずチェックしたいのが、雨漏り、シロアリ、基礎や柱の劣化の3点です。内覧時に懐中電灯を持参し、天井裏や床下も確認してみてください。天井裏から屋根をみて、光が漏れているところがあれば、屋根の下地材やルーフィングの劣化が進んでいる可能性があり、屋根の修繕が必要になる場合もあります。
2.入居者を見つけるのが難しいことも
立地条件が悪い物件や設備が古い物件は、入居者を見つけるのが困難な場合もあります。築古戸建投資では立地選定、設備の入れ替え、そして周辺の家賃相場を把握して、ターゲット層を明確にすることが重要です。
3.再建築不可物件もある
築古戸建には、再建築不可物件が少なからず存在します。建築基準法上の接道義務を満たしていない物件は、既存の建物を取り壊すと新たに建物を建てることができません。
再建築不可物件は購入価格が安い反面、将来的な出口戦略が限られるため注意が必要です。
長崎での物件購入〜再生の流れ
ここでは、長崎で築古戸建を購入し、再生するまでの流れを説明します。
ステップ1：市場調査をする
まずは市場調査を行いましょう。ターゲットとなる入居者層を想定し、生活・交通の利便性や教育機関、病院などの状況を確認します。そのエリアで、入居者募集中・成約済みの物件の賃料や条件なども調べてみてください。
日頃から、SUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイトで物件をチェックしておくと、市場の相場感を掴みやすくなります。
ステップ2：資金計画を立てる
次に、資金計画を立てます。修繕費や予備費を含めて、どのくらいの自己資金が必要なのか明確にしましょう。金融機関から融資を受けて、投資規模を広げる選択肢もあります。
加えて、補助金を受けられる可能性もあります。融資や補助金については、後ほど詳細をお伝えします。
ステップ3：物件を選定する
物件は、SUUMOやアットホームなどの不動産ポータルサイト、地元の不動産会社、空き家バンクで探すのがおすすめです。
空き家バンクは、空き家の所有者と利用希望者をマッチングするサービスです。自治体が運営しているため、安心して利用できます。登録料や仲介手数料が無料で、価格交渉の余地が大きいのも利点です。
ステップ4：リノベーション計画を考える
物件候補が決まったら、建物の状態を詳細に調査し、リノベーション計画を考えます。初期投資と年間の収入・ランニングコストを算出し、収支をシミュレーションしましょう。この段階で収益性が見込めない場合は、購入を見送る決断も必要です。
ステップ5：物件を購入し、リノベーションする
物件の購入を決めたら契約を締結し、支払いを行います。
無事に引渡しを受けたら、いよいよリノベーションです。自らDIYをしてコストを抑える選択肢もありますが、専門家に依頼したほうが安心です。地元の工務店や職人に依頼すれば、地域に雇用を生み出すこともできます。
ステップ6：運用を始める
賃貸募集をかけて、入居者を探しましょう。
物件の管理は自ら行うことも可能ですが、管理会社に委託すると手間を省けます。ただし、完全放置はできないことを理解しておかなければなりません。管理会社に委託しても最終判断はオーナーの責任で、最低限の管理業務は残ります。
また、最終的には売却するなど、複数の出口戦略を描いておくことが大切です。長崎は観光地としてのポテンシャルも秘めているため、築古戸建を民宿やカフェ、コミュニティスペースとして再生する選択肢もあります。
融資・現金・補助金の活用法
長崎の築古戸建は低価格のため、現金での購入も現実的です。金利負担がないため家賃収入がそのまま手取りとなり、キャッシュフローが安定します。
一方で融資を活用すれば、2棟、3棟と規模を拡大できる可能性があります。地方銀行や信用金庫は、空き家再生や地域活性化に貢献する不動産投資に対して前向きな傾向です。
さらに長崎では、築古戸建投資に活用できる補助金も整備されています。
たとえば、長崎市の「木造戸建住宅の耐震改修の助成制度」です。この制度は、「耐震診断支援事業」と「耐震化総合支援事業（改修工事・現地建替）」などからなります。
「耐震診断支援事業」では、耐震診断費136,000円のうち、113,000円が助成され、自己負担額を23,000円に抑えられます。「耐震化総合支援事業（改修工事・現地建替）」は、工事費の80%が助成され、上限は100万円です。
補助金は年度ごとに内容が変わる可能性があるため、行政のホームページで最新情報をご確認ください。
参照：長崎市「耐震改修の助成制度（木造戸建住宅）」
実際の再生事例
最後に実際の再生事例を、概算の数値で紹介します。築年数40年の物件を購入、リノベーション、賃貸し、利回り13%を達成した事例です。
＜物件概要＞
・築年数：40年
・物件購入価格：100万円
・リノベーション費用：400万円
・諸経費：53万円
・賃料：月額6.5万円×12か月＝年間72万円
・表面利回り：約13％
＜諸経費内訳＞
・仲介手数料：33万円
・登記費用：10万円
・不動産取得税：8万円
・固定資産税精算金：2万円
この物件では、屋根の補修や外壁の塗装、水回りの交換、内装のリノベーションを実施しました。
物件を賃貸するまでにかかった費用は553万円、年間の収入は72万円となります。表面利回りは、「72万円÷553万円」で約13%。初期投資を抑えた、長崎ならではの低コスト再生モデルです。
まとめ｜長崎で小さく始めて育てる築古投資戦略
長崎は、地形の特性から新築住宅の供給が限られ、築古戸建を活用する機運が高まっています。空き家が多く、低価格で物件を取得しやすいため、初期投資を抑えて高い利回りを見込めます。単なる不動産投資ではなく、地域貢献もできるのが築古戸建投資の特徴です。
ただし、想定外の修繕コストが発生する可能性があること、入居者を見つけるのが難しいケースがあること、再建築不可物件もあることに注意が必要です。
築古戸建投資のポイントは、小さく始めること。最初の1棟を手がけた経験を活かして、2棟目、3棟目と規模を拡大していくことで、安定した不動産収入を得られるようになります。
長崎の築古戸建市場には、まだまだ大きな可能性が眠っています。この記事が、あなたが築古戸建投資への第一歩を踏み出すきっかけになれば、これほど嬉しいことはありません。
当社は長崎市を拠点に、空き家再生事業や賃貸管理事業を行っています。空き家の再生、管理にお悩みの方は、お気軽にご相談ください。