2025年版 長崎空き家徹底解説！長崎の空き家に関する疑問を解消しよう！
「長崎での空き家再生に興味があるけど、一体何から始めたら良いのだろうか？」
「長崎での空き家再生にはどのような可能性があるのだろうか？」
このような疑問を抱いている方もいらっしゃるでしょう。長崎を含む日本全国では、空き家が増加しています。しかし空き家は、「人が住む・使う」状態に再生できる可能性を秘めているのです。
そこで今回は、2025年時点で長崎の空き家がどのような状況にあるのか、網羅してお伝えします。この記事を読めば、長崎の空き家問題と活用方法の全体像がつかめるはずです。ぜひ参考にしてください。
2025年の長崎市のステータス
2025年時点で長崎市がどのようなステータス なのか、人口、合計特殊出生率、観光業、地形の4つの視点で整理します。
＜人口＞
長崎市の人口は、2025年6月時点で約38万人です。以前のブログでもご紹介しましたが、神奈川県横須賀市、大阪府豊中市、宮崎県宮崎市などと同程度です。長崎市は、地方中核都市にあたります。
長崎市の65歳以上の割合は約32%とこの4つの市の中で最も高く、高齢者が多いことが特徴です。高齢の親から実家を相続したあとに、空き家となってしまう事例も多いと予測されます。
＜合計特殊出生率＞
長崎県の合計特殊出生率は日本全体の1.15よりも高く、1.39を維持しています。合計特殊出生率とは、15～49歳までの女性が生涯に産む子どもの平均数を示す指標です。
合計特殊出生率の都道府県ごとのランキングでは、長崎市は2024年が8位、2023年が2位です。つまり長崎県は、産まれる子どもの数が多いという可能性を秘めているのです。
しかし産まれる子どもが多くても、若年層が県外へしまうことが課題となっています。大学までは長崎にいても、就職を機に県外へ流出してしまう傾向が見られるのです。この人口流出は、長崎の空き家と密接に関係しています。県外で就職した若年層は、長崎の実家を相続しても住まない可能性が高く、その結果空き家が生まれてしまうからです。
＜観光業＞
長崎市は観光都市としての魅力も大きく、外国人観光客も増えています。
2024年の長崎市の外国人訪問者数は34万人弱で過去最高を記録しました。コロナ禍前でピークであった2019年と比較すると、宿泊客数は134%、日帰り客数は127%と増加しています。
観光業の発展は、空き家活用に新たな可能性をもたらします。長崎市中心部の空き家や観光スポットに近い空き家は、民泊や宿泊施設としての需要が期待できるでしょう。観光客が増えれば、飲食店や娯楽施設として活用する方法も選べるようになります。
参考：一般社団法人長崎国際観光コンベンション協会「『令和６年度 観光まちづくりマーケティングリサーチ』2024年長崎市 訪日外国人観光客分析 第4四半期速報」
＜地形＞
長崎市は、すり鉢状の地形が特徴です。平地が少なく、丘陵地や坂の多い土地となっています。船が寄港しやすい地形であることも、観光都市としての魅力につながっています。
先ほど人口規模が同じくらいであると紹介した横須賀市は、すり鉢状の地形に加えて斜面地の空き家が多いなど、長崎市と共通点の多い市です。このことから長崎市は横須賀市とともに、空き家活用が盛んなエリアとして事業者や投資家から注目を集めています。
長崎県の空き家の現状
長崎県の総空き家数は、約11戸で総住宅数の17.3%を占めます。全国平均の13.8%と比較して高い数値です。「賃貸・売却用や二次的住宅（別荘など）を除く空き家」の割合は、9.9%でした。
賃貸・売却用や二次的住宅（別荘など）を除く空き家とは、簡単に言えば「人が住んでいない・使っていない」空き家です。一時的に空き家となっているのではなく、長期的に使われていない空き家や取り壊しが予定されている空き家を指します。
つまり、長崎県にある住宅のうち約1割が、「人が住んでいない・使っていない」空き家となっているのです。
参照：総務省「令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」
長崎市の不動産事情
長崎市は前述のとおりすり鉢状の地形であることから、限られた平地にマンションが乱立しています。
2022年には、長崎市内でタワーマンションが竣工しました。このタワーマンションは現在も販売が続いています。その価格帯は5,000万～7,000万円台が中心です。長崎県の平均年収が約390万円であることを考えると、決して手が届きやすい金額ではありません。
また、長崎市は地形の特徴から、斜面地にも数多くの住宅が存在します。そのため高齢者のなかには階段の上り下りが難しくなり、平地に引っ越す方も増えています。
参考：厚生労働省「賃金構造基本統計調査」
空き家の活用方法
空き家は増える一方ですが、需要もあります。適切に再生すれば多様な活用が可能なのです。長崎市で行われている活用事例をいくつか紹介します。
＜賃貸住宅＞
最もスタンダードな方法は、空き家を再生して賃貸住宅として貸し出すことです。個人投資家を含めて、多くの方が参入しています。
＜民泊＞
観光都市としてのポテンシャルもある長崎では、民泊運用も有力な手段です。
たとえば、長崎市にある株式会社ハウジングロビーは、空き家を民泊に変えた「おやど紀伊國屋シリーズ」を手がけています。長崎駅周辺・長崎市街地周辺で、15施設37室が展開されています。デザインにこだわって設計されており、宿泊体験自体が観光の一部となっているのではないでしょうか。
＜サウナ＞
空き家をサウナ施設にリノベーションした「長崎サウナ かめやま」も注目の事例です。2025年5月、長崎市の高台にオープンしました。
運営メンバーの友人の祖母が暮らしていた空き家を活用したそうです。建物内に更衣室や休憩所、庭にサウナや水風呂が設置されています。
長崎市で空き家を再生している弊社は現在、賃貸物件として貸し出すか、売買物件として販売するかのいずれかで対応しています。
今後は民泊としての運用も検討している段階です。いずれにしても「人が住むこと・使うこと」が、空き家再生には欠かせない要素なのです。
参考：株式会社ハウジングロビー「公式ホームページ」
参考：長崎経済新聞「浜平町に『長崎サウナ かめやま』 サウナと長崎の魅力発信目指す」
弊社の空き家再生後の入居率は98.4%
弊社は空き家戸建を専門として、空き家を再生しています。賃貸や販売に出したあとに、実際に「人が住んでいる」ことを示す入居率は、98.4％にまで上ります。
空き家再生後の初回入居を除く60部屋中、空室は1部屋のみです。空き家が「人の住む家」として機能している証拠といえます。
入居される方の多くは、子育て中のご家庭や、親世代と同居するご家族などファミリーが中心です。戸建はこのような方に求められていると感じています。
空き家を転売しても、空き家は空き家のまま
大手不動産会社でも、空き家を買い取って再販するビジネスが広がっている状況です。空き家を再生して収益化を狙う個人投資家の方に販売したり、住宅として必要な方に供給したりしています。
しかし前者は個人投資家主体で進み、実際に空き家を再生して人が住む段階まで至らないケースもあります。空き家の再生が完了するまで見届けても、ビジネスにならないというのが本音でしょう。人的コストが非常に大きく、ビジネスとして成立しづらいのが実情です。
空き家問題において重要なのは、「実際に人が住み始めること」。転売だけでは、本質的な解決にはなりません。
空き家はしっかり再生すれば、入居は決まる
では、どうすれば空き家に「人が住む」状態にできるのでしょうか。それは、やはりしっかりと再生することです。
特に効果があるのが、水回りの刷新です。バスルームや独立洗面台の導入、トイレのリフォームを行うと、お問い合わせの数が格段に上がります。
外観や内装ももちろん大切ですが、日々の生活に直結する部分を整えることが入居決定の鍵を握ります。
空き家再生後はSNS活用が有効
空き家を再生したあとは、SNSの活用が有効です。ポータルサイトから弊社へお問い合わせしてくださる方の多くは、 弊社のSNSをご覧になっています。
今の時代、それだけSNSの影響力が強くなっているということです。ポータルサイトだけでなく、SNSを通じて物件の魅力を発信することが、入居につながる新たな道筋になっています。
長崎では、都市部にはない街の魅力や自然、ゆとりのある暮らしを求めて移住する方のニーズもあります。このようなニーズと空き家の供給をマッチさせることが、空き家再生の鍵です。
これは、個人投資家の方だと実現が難しいでしょう。空き家戸建を専門として再生に取り組む弊社だからこそできる強みであると感じています。
今後も増加が見込まれる空き家を少しでも減らすためには？
人口減少、高齢化が進む日本においては、今後も空き家の増加は必至です。
そんな空き家を少しでも減らすためには、行政だけでなく、私たち一人ひとりの意識と行動が重要になってきます。
まず、ご自身の実家を運用できるノウハウを身につけることが必要です。親が亡くなってからではなく、生前から実家が空き家になったとしたらどう運用するのか考え、その方法を体得しましょう。空き家の所有者自身が空き家の可能性に気づくことで、空き家再生の道が開けていきます。
併せて、空き家のことを気軽に相談できる人を見つけておくのも大切です。 私たちも、その最初の相談相手でありたいと考えています。
まとめ
2025年現在での、長崎市の状況と空き家に関する情報を網羅してお伝えしました。
まず、長崎市は地方中核都市にあたる人口規模で、全国的に見て高い出生率を維持しています。すり鉢状の地形が特徴で、斜面地にも多くの住宅が広がっています。観光都市としても発展している街です。
一方で高齢化率が高く、斜面地にお住まいの高齢者の方が平地へ移り住む傾向も見られます。そのため、斜面地をはじめとして空き家が増加しています。
そんな空き家の活用方法としては、賃貸住宅のほか、民泊やサウナとして再生するのが有効です。実際に長崎市でも、空き家再生の好事例が存在します。
弊社は現時点で賃貸住宅や売買住宅として空き家を再生しており、その入居率は100%に近い数字です。日々の生活にかかわる水回りに手を入れたり、再生後の空き家をSNSで発信したりすることで、空き家を「人が住む」状態に生まれ変わらせています。
空き家は、今後も増加の一途をたどるでしょう。そのような中で、空き家を少しでも減らすためには、ご自身の実家が空き家となったときにどう運用する方法を身につけることが重要です。
空き家は「人が住む・使う」ことで、本質的に再生できます。弊社ではこれからも、長崎の空き家を「人が住む・使う」状態にできるよう努めていきます。長崎以外の全国でも、通ずる部分があるはずです。ぜひご活用いただければ幸いです。