空き家活用に使える融資ってあるの？

当社は、不動産投資、中でも「空き家市場への投資」を考える方とお話させていただく機会もまた多いのですが、多くの方が「空き家は現金で買うしかない」さらには「空き家は金融機関の評価がつかないし、自己資金に余裕のある限られた人だけの特権だ」と思ってる方もいるようです。

たしかに空き家は築年数が古く、価格が低いため「空き家は住宅ローンの審査が通りにくい」というのが、これまでの常識でした。しかし今、そのような認識を覆す動きが空き家市場で起きています。この動きを受けて、融資を利用して空き家活用や投資を始める人がひそかに増えているのです。

現在は、フリーランスやサラリーマンの副業として空き家活用や投資は理想的な「ローリスク・ミドルリターン」ともいわれています。そこで本記事では、最近の空き家市場の動きについてお伝えします。

以前は、築年数が古く、価格帯が500万円以下となる空き家は、仲介業者が積極的に動きづらく、銀行ローンも通らない。結果として空き家は流通せずに眠ったまま。そんな構造が続いていました。しかし、国土交通省が空き家流通に力を入れたことで、低廉な空き家の流通を活性化させる動きが始まりました。たとえば、これまで仲介手数料の上限が物件価格の3％＋6万円だったのに対し、800万円以下の低廉な空き家に対して一律33万円という新ルールが設けられたのです。

これによって仲介業者が「動く理由」ができ、空き家を取り巻く市場がじわじわと動き始めました。

カギは「保証会社の動き」と金融機関の変化

ただし、仲介業者の動きが活発になっても、購入希望者が購入しやすい環境がなければ物件を持つことは叶いません。逆に金融機関から融資を受けられれば、話は一気に進む可能性があります。ここで大きな鍵を握るのが「保証会社」の存在です。

保証会社とは、銀行から融資を受ける際に「保証人の代わりになってくれる」存在です。

近年、大手保証会社であるオリエントコーポレーションなどが個人投資家にも保証をする動きが出たことで、「空き家＝銀行が貸してくれない」という前提が、崩れつつあるのです。

そうした時代の変化において私が注目しているのが、空き家活用向けに開発された「アキカツローン」です。このオリエントコーポレーションが空き家活用株式会社と提携して開発した「アキカツローン」は、従来のローンでは適用が難しかった地方の木造住宅でも、築年数や状態を問わず利用できるのが最大の特徴です。購入資金だけでなく、リフォーム、修繕、解体など幅広い用途に対応しています。

最大1,000万円まで融資が受けられ、一部の利用可能なフリーローン商品では最大500万円までと色々な商品設計が用意されています。アキカツローンを通じて金融機関が選ばれ、そちらから申し込むとその金融機関との取引が始まります。金利は金融機関によって異なりますが、2%台〜5%台と住宅ローンに近く、優遇が受けられるケースもあります。

全国的にも提携銀行が増えていますので、空き家で新たな生活や事業を始めたい人にとって朗報といえるでしょう。

事業者向けの融資に強い「セゾンファンデックス保証」

ほかにも保証会社があります。事業用がメインではありますが、空き家活用としての空き家購入に利用しやすいのが「セゾンファンデックス保証」です。

セゾンファンデックス保証の主要提携先であるスルガ銀行は、投資向けローンの豊富な実績があります。そういったローン商品を筆頭に、保証事業で拡大していこうとしている傾向にあります。また、セゾンファンデックスと提携した滋賀銀行は、“全国どこの物件でも、住んでいる場所も問わず”融資が受けられる、さらに最大4,500万円まで融資可能という不動産投資ローンを数年前から始めています。その中で、空き家活用においても保証事業を拡大し、画期的なローンをスタートさせました。

セゾンファンデックスの保証の大きな魅力として、保証枠内であれば複数物件の購入が可能という点もポイントです。滋賀銀行などの収益物件購入のローンで1棟目で経験を積んだら、2棟目、3棟目へと次々と不動産投資ができる、「おかわり」が可能なのです。空き家活用の無担保ローンにおいては、上限が1,500万円となっていますが、空き家活用自体も「おかわり」が可能になっているそうです。

しかもこの空き家活用の無担保ローンは、不動産市場で考えたときの1棟あたりの金額が低く、リスクが少ないうえ、複数の物件を活用することでさらに空き家を減らすための活動をすすめることができます。

また、空き家投資をおこなうため、空き家を収益物件として運用したい場合には、空き家の「ベース物件」を購入するのは自己資金でおこない、その収益物件にするためのリフォーム費用の融資を申込という取り組みも可能です。この無担保ローンについては、空き家を減らすための資金使途として、様々な種類を設けています。

単純な収益物件の融資は受けられない場合もあることに注意

これらローン商品の構造もまた、「空き家を減らす目的」に向けて設計されている印象を受けます。

「単純な収益物件の融資は不可」となっているローンもありますが、もともと入居が決まっている物件については、「空き家ではない」という判断ができ、いずれも「空き家の物件を再生するためのローン」として打ち出していることが読み取れます。

空き家を活用するにも、今までは現金で購入するしかなかったこの状況が大きく改善し、空き家減少に向けて大きな一歩を踏み出すきっかけをつくってくれているといっても過言ではありません。

しかし、その一方で実際融資を申し込んでみると、「収益物件については融資を行っていない」という銀行もあるので注意が必要です。中には、収益部分の「リフォーム部分」については融資可能など、その条件が細かく決まっているものもあります。詳しくは、お問い合わせいただければお伝えできるところがあるので、お気軽にご連絡いただければと思います。

フリーランスでも融資が受けられる

さらに、日本政策金融公庫「生活衛生改善資金」などの個人事業向け融資では、空き家を活用した小規模店舗・民泊・カフェなどをメインに1,000万円程度（条件により変動）の借入れが可能です。空き家活用で地域貢献度が高ければ、融資が通りやすい、家族経営・フリーランス、副業でも相談可能という特徴があります。個人事業として開業予定であれば活用可能であり、空き家を活用して何か始めたい人に向いているといえるでしょう。

空き家を活用して、事業をおこなう方の支援をすることで、結果的に空き家が減る。そういった未来を金融機関も積極的に動き始めていると感じています。

まとめ：空き家投資は「個人投資家の新しい選択肢」

「空き家は現金で買うしかない」という時代は、確実に終わりつつあります。これだけ空き家が増えている中、空き家関連事業の市場規模も拡大してきています。国の制度が後押しすることによって、仲介業者、金融機関、保証会社が動き出し、空き家に関連するビジネスやサービスも一層多様になっていくのではないでしょうか。

特に空き家投資は、今まさに参入しやすく、リスクを抑えて経験を積める貴重なフェーズに入っています。

フリーランスという働き方は自由である反面、収入が不安定になりがちです。でも、そんなときこそ、手間を最小限に抑えつつ収益を生み続けてくれる「ストック型の資産」を持つことが、自分の働き方を支えてくれるのです。

いつか独立やFIREを考えているサラリーマンにとっても、ローリスクで投資や資産運用の経験が得られるチャンスといえます。

「いつかやってみたいな」と思っているなら、今がまさに始めどきと言えるでしょう。

空き家を活用してみたいけど資金面が不安という方も、取り組めるようになっています。ローン商品についてなど詳しい話を聞きたいという方は、是非当社にご相談ください。