相続した古い家・売れない空き家の活用方法

弊社では空き家に関するご相談をお受けしていますが、「売りたくても売れない」と困り果ててお問い合せいただくことも少なくありません。
売れない理由はさまざまですが、長崎市の斜面地では、不動産会社に仲介を断られたり、売り出したものの長期間成約に至らなかったりするケースが多く見られます。
相続した空き家や、家族が住まなくなった古い家。使用する予定がないからといって、必ずしも手放したり取り壊したりする必要はありません。
売れない空き家でも賃貸して誰かに使ってもらうことで有効活用できる可能性があります。ではその可能性について本記事では触れていきます。

相続した空き家が売れない理由

空き家が売却できない理由は以下のようなものが挙げられます。

・建物の老朽化

劣化が進み、安全面に不安があるため売り出しにくい。

・需要の低さ

立地条件や築年数の問題で買い手が見つからない。

・権利関係の複雑さ

相続人が複数いる場合、売却の合意が得られない。

・手放す決心がつかない

「親から引き継いだ家を処分するのは気が引ける」といった心理的なハードルがある。

とくに長崎市の斜面地では建物周辺の道路が細いため、再建築不可や車でのアクセスが難しいといった理由から買い手がなかなか見つからないケースが多く見受けられます。

しかし、当社では、不動産会社に仲介を断られ、売却ができずお困りの方から古い空き家を引き受け、賃貸物件として再生しご入居いただいております。
売買と賃貸では、ニーズが異なるため、売却が難しい空き家でも賃貸物件として活用することは十分可能です。人が住み続けることで建物の劣化を防ぎ、維持管理の負担を軽減できるだけでなく、家賃収入を得ることができます。

空き家を賃貸物件として活用する

空き家は所有しているだけでも、固定資産税や維持管理のコストがかかります。しかし家賃収入が得られれば、その負担を軽減することができます。

もし将来的に自分で使用する予定がある、どんな人が住むか分からないから長期間の契約に抵抗があるといった場合には、期間を限定して賃貸する「定期建物賃貸借契約」とすることも可能です。

また、賃貸中でも売却することができ、家賃収入が得られる状態であれば、何も手を加えていない空き家よりも良い条件で売却できる可能性があります。

賃貸を始める際には、傷んだ箇所の修繕と、入居者のニーズに合わせたリフォームが必要です。一定の初期費用がかかりますが、相続した空き家であれば、土地や建物の取得費用がかからないので比較的リスクの少ない運用ができます。

相続した空き家の賃貸は投資効率が高い

不動産投資は初期費用が少ないほど、投資効率が良いものになります。

相続した空き家ならば取得費用のかからない分、非常に効率の良い投資と言えるでしょう。

例えば、月5万円で貸し出せば、年間の家賃収入は60万円になります。
リフォーム費用に200万円をかけた場合
60万円÷200万円×100＝30％（表面利回り）
ここから、固定資産税、管理費、修繕費、火災保険、空室期間の影響などを考慮しても、リフォーム費用は約4年で回収できる計算になります。その後は純粋な収益となり、初期費用が抑えられる空き家の投資は近年注目されているFIREにも向いていると言えます。

賃貸物件では、賃料、築年数、広さなどの条件が重視されますので、建物が古くても手頃な賃料を設定することで、競争力を持たせることができます。

せっかくお金をかけてリフォームしても空室期間が長くなっては意味がありません。

入居者にとって魅力的な賃貸条件（ペット飼育可やDIY可能など）に柔軟に対応することも早期成約のポイントです。

遠方に住んでいても賃貸できる

「入居者探しや契約は、なんだか難しそう…」「遠方に住んでいるから、賃貸なんて無理…」そう思っていませんか？実は、賃貸物件の管理は不動産会社に任せることができるため、オーナーが直接対応する手間はほとんどありません。
月々の家賃に対して5％の管理委託料がかりますが、入居者の募集から、契約手続き、毎月の家賃の回収、設備のトラブルの受付、退去時の対応まで一括して任せることができます。
専門知識や経験がなくても、遠方に住んでいても、手間をかけずに賃貸することが可能なのです。

まとめ

売却できないからといって空き家をそのまま放置すると、劣化が進んだり、固定資産税がかかったりとリスクが増す一方です。しかし、賃貸物件として活用をすれば、建物の保全にもつながり、資産として価値を維持しながら収益を得ることができます。

「売るに売れないし、どうしよう…」「家族が暮らした家を取り壊すのは忍びない…」

このようなお悩みをお持ちなら、人に貸して使ってもらうことを検討してみませんか？当社には、これまで長崎市で60棟の空き家の再生を手掛けてきた豊富な実績とノウハウがあります。エリアや所有者様のご事情に合わせて、最適なリフォームや賃貸条件などの具体的なご提案が可能です。まずはお気軽にご相談ください！