低廉な空き家等（長崎版）におけるリースバックとは？メリットとリスクを整理しよう！
今回は、長崎の空き家でも何かと話題になる「リースバック」の仕組みや方法、何か他と違った手続きが必要なのかということを含めてご紹介していきます。リースバックといっても売主買主双方がWinWinのかたちになるようであれば、空き家再生という観点で考えても必要なことと捉えています。
リースバックとは？
リースバックとは、所有している不動産を売却すると同時に、その物件を賃貸借契約により賃借する取引方法のことを指します。自宅を売却して、売却と同時に賃貸借契約を締結し、その後、所有権は買主にうつりますが、そのまま住み続けることができます。住み慣れた我が家から引っ越しをすることなく、老後の生活資金などのために、売買代金より資金調達することができます。
一般的な物件のリースバックのメリットとしては、以下のようなものがあげられます。
売却することでまとまった老後資金手に入る
最大のメリットになるかもしれませんが、売買をすることで売買代金を得ることができます。その金額が大きければ大きいほど、今後の老後資金のための資金調達として準備することができます。また、売買を完了させることで、不確定要素として「いくらで売れるのかわからない」という状況を解決して、より先の生活の計画をたてやすくなります。
引っ越しをする必要がない
売却後はそのまま賃貸借契約をもとにして、引っ越しをすることなく、住み続けることができます。家具家電はそのままで、今までと全く変わらない生活環境で所有権だけ移転するため、変わらぬ生活をすることができます。
固定資産税などがかからない
土地建物を所有している方は、各市区町村から固定資産税・都市計画税（以下、固都税）というものが課税されます。物件の固定資産税評価額に基づいて算出されます。マンションの場合は、管理費や修繕積立金などの毎月かかるコストについても、物件の所有者に請求がいくことになっていますので、所有権が変われば、支払義務はなくなります。
一般的な物件のリースバックのリスクとしては、以下のようなものがあげられます。
所有者が変わる
買主に購入してもらうということは、所有者が買主へ変更になるということです。もし相続などでその自宅を次の世代に引き継ぎたいと考えている方は、一度ご家族やご親戚のみなさまと話し合いをしてからが好ましいと思われます。
家賃が発生する
買主に購入してもらったあと、賃貸借契約としてその家に住むことになるため、月額の家賃が発生します。その負担はリスクになります。その月額の家賃は、あまりに高額にならないように、売買した金額から設定するのではなく、ご自身の毎月の収入に合わせて、お支払可能な金額を買主にはっきりと提示するようにしましょう。老後の資金として調達した資金は、日々の生活ではなく、あくまでも老後の資金として計画立てて利用していくべきなので、月額の収支のバランスを相談して、無理のない家賃支払計画をたてていきましょう。
低廉な空き家におけるリースバックとは？
リースバックの前提条件として、老後資金のための資金調達というメリットがありますが、低廉な空き家等の場合、その資金調達という意味でのメリットはそこまで大きくないかもしれません。それは、通常の売買でも値段がつくのが難しいような長崎の斜面地にある低廉な空き家については、長崎の道路付のいい場所にある（車が前面道路までいく）戸建と違って、500万円以上で売買されることがほとんどないからです。200万円前後や、場合によっては値段がつかず引き取りすることになります。それでは、低廉な空き家等を所有している方は、リースバックをするメリットがないのか。というと、そういうわけではありません。上記のメリットに加えて、空き家問題に直結している悩みを解決できるメリットがあります。
【空き家 長崎】売却することで低廉な空き家等の処分の責任を果たすことができる
低廉な空き家等のリースバックにおいて、最大のメリットになるかもしれません。空き家の処分において、効果的な手段になるでしょう。低廉な空き家等において、代表的な悩みとしては、下記のようなものが多くお問い合わせいただきます。
「今住んでいる家の老朽化が進んでいる。まだ住むことができるとはいえ、子供からも不要と言われていて、昔は階段で家までいくことは、あまり負担ではなかったが、今は少し負担になり始めている。引っ越すにしても、家のものがなかなか整理できないし、もし災害にあって雨漏りなどしてしまった場合、修繕するのも自分1人では難しい。処分をしたいが、どう処分していいかわからない。」
こういったお悩みを解決することができるのが、低廉な空き家等の場合のリースバックになります。
先程のメリットは長崎の斜面地においてはどうでしょうか。下記にメリットを整理します。
【空き家 長崎】引っ越しをする必要がない
売却後はそのまま賃貸借契約をもとにして、引っ越しをすることなく、住み続けることは先程と変わりません。長崎の斜面地での引越で、階段に接道している物件などは、荷物を運び出したり、家具や家電を運び出すのは大変なことです。そのため、引越料金も高くなる傾向にありますし、細かいものを運び出すとしても階段を何回も荷物をもって往復するのは、もし所有者が高齢だった場合は、負担は計り知れません。そういった負担を考えることがなくなるというのは、先程と比較しても、長崎斜面地における低廉な空き家等の場合は、大きなメリットと感じます。
【空き家 長崎】固定資産税などがかからない
長崎市内によくある斜面地の低廉な空き家等の固都税はおおよそ年間4万円前後です。月額にすると3,000円強。この負担が、所有者が変わることでなくなります。
【空き家 長崎】修繕やメンテナンスリスクを継承できる
「引っ越しをする必要がない」「固定資産税などがかからない」というメリットに加えて、古くなった家のメンテナンスや修繕リスクを次の買主に委ねることができます。所有者が変わるため、所有者責任というものを回避することができます。ただ、建物に不具合があった場合は、管理会社に連絡をして、修繕の依頼は積極的に依頼するようにしましょう。長崎市内の方々は、優しい方が多く、自分が悪くした建物の修繕を買ったばかりの方に依頼するのは申し訳ないという思いで、報告されないケースがあります。空き家の管理会社としては、その物件が空き家になってしまうか、空き家再生ができるのかの生命線となるのが、ご入居されている方の報告になります。もちろん大規模な修繕となると、費用が大きくなりなかなか修繕できないかもしれませんが、みなさんのお身体の健康と一緒で、「早期発見」が大切なポイントになります。修繕費用については、お支払される必要はありません。管理会社を通じて所有者に修繕の依頼をしましょう。
家賃の決定の際の注意点
その代わりやはり、リスクとなるのは、毎月の家賃が発生するということです。この家賃については、周辺相場を考えた上で、買主と相談しながら進めていくことになりますが、周辺相場は一旦考えず、ご自身として決して無理のない家賃設定を、先に買主に伝える必要があります。買主が個人の場合は、当然家賃は高い方がいいことに加えて、さらに次の所有者に譲渡して、将来的な修繕リスクを回避するという考えがあるかもしれません。その所有者がさらに変わることで、賃貸借契約の内容を一部変更されたりする可能性があります。そのため、信用できる不動産業者に間に入ってもらうか、空き家専門の会社に委託するようにしましょう。当社は空き家を減らすことをベースに考えているため、その空き家再生物件に管理会社として、その建物が存在する限り紐づいていきます。是非お気軽にご相談いただけたら幸いです。
まとめ
長崎の低廉な空き家等におけるリースバックというのは、通常のリースバックとメリットとリスクが異なるということをご紹介いたしました。ご自宅を手放しているようで賃貸借というかたちで再び守ることができます。肩の荷をおろして、ご自宅で引き続き生活することができる方法として大変よい仕組みかと思います。
今現状ご自宅に住んでいて、今後の処分をどうしようか悩んでいる方がいらっしゃいましたら、まずはお気軽にご相談されてみてください。ご相談の背景などお話を伺って、リースバック以外の空き家の処分方法がいいとなれば、もちろんその他の方法をご提案させていただきます。