【空き家 長崎】買取・査定を進める上で必要なものとは！？
今回は、長崎の空き家において、買取や査定を依頼する際、必要な書類や情報等を紹介していきます。中には市役所や法務局にいって、取得しなければならない書類もありますのであらかじめ準備をされたい場合は、揃えておくようにしましょう。
空き家ならではの情報が必要
低廉な空き家などではなく、通常の不動産売買の場合は、売買契約書や重要事項説明書を作成するにあたって、役所調査や水道局への調査、埋設管の確認などを仲介会社が全て調べてくれます。もしかしたらそこで初めて知るような情報もでてくるくらい、その不動産についてよく調べてから契約書類にしていきます。もちろん、市役所にも法務局にも記録がない情報もありますが、記録がないことがわかることで、その不動産の状況を理解できる場合があります。そのように業者として調査することでわかる情報は、準備する必要はありません。割と築年数が新しい物件などの場合は、資料は全て揃うことがほとんどです。
しかし、低廉な空き家については、通常の不動産売買と同じことを調べますが、それに追加して空き家特有として必要な情報があります。主に下記のような、所有者や過去に住んでいた方の「経験」によるものが多いです。
増築やリフォーム履歴はあるのか。ある場合はその内容と理由
増築やリフォーム履歴については、低廉な空き家にはよくみられます。築年数としても、当時のままの物件であることの方が珍しいかもしれません。空き家専門の業者でなくとも、物件をみればある程度リフォームの内容を知ることができます。築40年-50年前後の物件を多くみてきた業者ならなおさら、不自然にキレイになっているところに気づくことができます。例えば、他の部屋は砂壁や漆喰の壁なのに、トイレだけクロスが貼られていてキレイになっている。だったり、屋根が防災瓦になっていて比較的新しい。和室なのに洋室の建具が使われている。など、見た目だけでもリフォーム履歴はわかったりします。ただ、1番知りたいところとしては、そのリフォームをした理由です。屋根の葺替をしている場合は、ほとんどの場合、過去に雨漏りがあったことが葺替えの理由だったりします。トイレについても、もともと本下水が通っておらず、汲み取りから本下水に変更したなど、物件の過去の状況を振り返ることで、連鎖的に物件の状況が分かったりする場合があります。もし可能なのであれば、知りうる限りのリフォーム履歴はどこかに記載して残しておくようにしましょう。
現状の不具合について、どうして起きているのか
例えば、建物の傾きについて、どうして傾いているのか、ということを聞くと、過去にシロアリ被害にあった。防蟻処理はしているが、基礎が一部被害に遭ったからではないか。という答えをいただけると、大変助かります。基本的に、低廉な空き家の取引の場合は、床下と屋根裏を確認しますが、全てを売買の前に確認することは難しいことの方が多いです。それは、現状住んでいたり、住んでいなくても残地物が多かったりすると買取査定の段階では確認することができないからです。
天井に雨漏りのシミがある場合は、思い当たる節を伺います。その際に明確な回答が得られると、後に対策がたてやすくなります。
このように、現状住んでいるもしくは空き家として所有している場合は、どんな不具合でもご報告いただけるとリスクが明確になり、引き受けることができるのかの判断ができるようになります。ネガティブな要素のため、売主側としては、少しでも金額を高くしたいという思いはあると思います。しかし場合によっては、売買価格の多寡ではなく、引き受けられるか否かという状況になることも考えられるため、可能な限り情報を伝えて欲しいと考えております。
崖の所有者は売主か隣地のどちらか
こちらについても知っている場合は、ご教示いただきたいところです。なぜかというと、低廉な空き家の場合、土地の境界杭についてもあいまいで、長い年月の末に、草や土砂で隠れてしまって視認できないことがよくあります。また、役所調査をしても最終的にどちらの持分なのかということがわからないケースもあります。その場合、そういった事前情報をいただけると、調べる方向性を定めるために大変役立ちます。また、崖についてその所有者の方の認識と隣地所有者の認識とが一致していることが多く、空き家再生する際に、崖の取り扱いについて、隣地の方へ失礼のないような対応をすることができます。ご両親やご自身の空き家の隣地の方は、ご両親やご自身と顔馴染みということも多いと思います。近隣の方のご迷惑とならないような引き継ぎをするためにもご協力いただきたいところです。
相続登記は済んでいるのかどうか
相続登記は義務化されているものの、まだ相続登記は未完了の物件は多いです。売買の際には、相続登記がされてからの売買となるため、その分引き受けまでに時間がかかってしまうことがあります。上記のような状況を色々と調べる際に、このあたりも親族の方と話す際に、確認されてみてください。
買取と査定、順番としては査定してから、買取するか市場に出すのかを判断することのなるかと思いますが、査定も買取も上記のような情報がないと査定額を出すことも難しいと考えられます。またそういった情報がない状況で、査定額を出したはいいが、金額が相応ではなく、1年以上問い合わせも買い手も決まらないということになってしまいます。低廉な空き家の場合は、買取額も査定額も同じになることがあります。そのためプロセスは似てると考えていただいて差し支えないでしょう。
空き家や不動産の取引において、売主側で準備する書類
不動産会社の調査負担を減らすという意味で下記書類が準備できていると取引がスムーズになります。また、所有権移転登記をおこなう際に、司法書士に提出する書類も合わせて確認しておきましょう。
固定資産税納税通知書
固定資産税・都市計画税納税通知書（以下、納税通知書）は毎年5月から6月頃に所有者の自宅に届くようになっています。固定資産税・都市計画税は市税になります。長崎市内で持っている全ての不動産の評価額がその納税通知書に記載されているものです。登記手続きのため、または、売買時に日割精算をするために評価額がわかる書類が必要になりますので、こちらは準備するようにしましょう。
実印、印鑑証明書
不動産取引において、登記手続きをする際に、権利を失う方（売主）は実印と印鑑証明書が必要となっています。余談ですが、権利を得る方（買主）においては、印鑑証明書も実印も必要ではありません。認印で必要十分となります。
顔写真付き身分証明書
登記手続きをする際に、顔写真付き身分証明書で本人確認をおこないます。売却する意思確認と、本人が所有者かどうかというところも含めて確認する際に利用します。
上記書類があれば、基本的には空き家所有者として、買取の準備は整っています。全て、査定や買取後、時間がかからず準備ができるものかどうか、あらかじめお手元の書類を確認しておくようにしましょう。
まとめ
長崎の空き家において、必要な情報や書類をご紹介しました。書類については、一般的な不動産売買と一緒ですが、必要な情報はその空き家が今まで過ごしてきた経験によるものが多いです。どうして今の状態になったのかというところから、逆算して、親族の方々に聞いたりして調べておいていただけるとその日のうちに査定、買取まで進めることも可能です。自分の空き家の場合はどうか、ご不明な点などございましたらお気軽に下記までお問い合わせ頂けたら幸いです。