【空き家長崎】ノウハウと完成品、買うならどっち？空き家再生投資の種類
当社は空き家再生において、賃貸用、売買用の２つの出口で再生をおこなっています。賃貸用として運用した場合は、入居が決まった段階で、ご希望の方に販売することもあります。その空き家を再生後、不動産投資として運用することを目的としたもので、他にどのようなアプローチがあるのでしょうか。その中で当社が再生完了物件として販売する場合との比較も合わせて、ご紹介していきます。
【空き家長崎】ノウハウ提供型
私たちが勝手に「ノウハウ提供型」と定義させていただいているものは、空き家を購入して、リフォームして入居者様にご入居いただき運用が開始するまでの「方法」を提供するサービスのことを指しています。一緒に空き家をみにいくようなツアーを企画しているところもあります。数人で空き家をみにいき、その場で物件購入をすることも可能です。話を聞きながら、その空き家の問題点などを、同行している専門家に話を聞きながら検討することができるので、イメージしやすいというところがあります。また、その空き家を実際購入するとなれば、リフォーム工事するための業者も紹介していただくことが可能です。入居者の募集についても、地元の不動産会社をご紹介していただけるという、地方の空き家再生で大きなハードルとなるような現地との関係性のところはご用意いただけるところもあるようです。入居者がご入居されたあとは、いわゆる現地の不動産会社に管理を依頼するか、自主管理といって、自分自身が入居者の対応から、修繕が発生した際の業者の手配などをおこなうことで運用をしていくスタイルとなっています。
協力会社や現地の不動産会社などをご紹介いただけますが、そこからは自分で動くことが基本になってきます。物件の購入から、ご入居者が入居するところまでを
ご紹介を受けながら、自らやりとりをして空き家再生をおこなっていく。その分、コストを抑えることができるため、結果として投資物件として、利回りを高く維持することができます。12〜15%程で投資物件を所有することができます。
その利回りを実現するために、その空き家がある現地にいったり、現地の不動産会社や協力会社と直接やりとりしたりする時間と労力は、コストとしてかかります。場合によっては、1棟完成するまでに、半年から1年ほど時間がかかることも想定する必要があります。本業はサラリーマンや会社経営者という方が取り組まれる場合は、平日は本業で時間が取りづらいため、土日を使って空き家をみにいったりする時間にあてることになります。それでも取り組まれる方は、空き家再生に対する高い熱量をお持ちということになりますので、当社としてもそういった方が増えるのは嬉しい限りです。
一方でこういった意見もあります。
「高い利回りは魅力だが、そこまで空き家再生について、時間をかけることができない。」
「多少利回りが低くても、不動産投資においては、何も手がかからない方がいい」
「ほったらかしで購入から運用まで、進めていきたい」
当社の空き家再生投資として空き家をご購入いただいたお客様は、比較的こういったご意見をお持ちの方が多い印象です。
不動産投資で高い利回りを実現するため自分自身で行動する動きとは、また少し違う側面があります。投資家の方々の中には、効率よくそれなりのリターンを得ることを実現したいというご意見や、空き家についてそこまでの熱量をお持ちでないが不動産の中でも高い利回りのものに投資をしたいというご意見もあります。
やはり、どこかで建物自体が好きだったり、興味がないと、このノウハウ提供型でご提供されている不動産購入から、協力会社とのやりとり、依頼したリフォームの完成後の確認や、賃貸管理の上での入居のルールを決めたりなどやることがたくさんある中で、動ききることができないといいます。
【空き家長崎】情報提供型
また、ノウハウ提供型の空き家再生を提供しているビジネスの中には、入会金や月額制を導入して、情報として空き家再生投資の方法を提供している会社もあります。いわゆる「情報商材」として提供していることになります。入会金で数十万円、月額会費で1万円から2万円超えをお支払していただく代わりに、空き家再生投資のノウハウを情報として提供して、知識を深めることができるものになります。情報の提供に対して、費用を払うシンプルなパターンですので、通常であれば、いつでも退会でき、退会するとその情報に触れられなくなるような仕組みになっています。
一部、そういった情報提供をされる会社の会員となっていた方の中には「結局、空き家で投資をすることができなかった。」ということで、退会していく方々もいらっしゃることもあるそうです。情報自体は、筆者も聞いていて勉強になるものだったりと、正当なものであるため、なぜ買えなかったのかと聞くと、なかなか最初の「物件購入」の一歩を踏み出す勇気がでない。結局自己責任として進めなければならない点は、ノウハウ提供型でも一緒ではありますが、自己責任で大きな価格帯の商品を買うことに対して、抵抗があります。色々と勉強して、準備をして、いい物件情報が回ってきたとしても、そこで決断することができないのです。
長い間、色々な不動産事業を経験してきた筆者としては、よくわかるのですが、自宅などでない限り、自分史上最初の投資物件を、自らの判断だけで購入することは、極めて難しいといえます。
【空き家長崎】空き家再生物件を完成品で購入する
空き家再生後の物件を完成品で提案する場合では、今までご紹介したようなノウハウや情報を提供することで、色々な方が空き家に触れる機会を創出して、空き家再生に取り組む方を増やし、結果的に空き家を減らすことに尽力してくださっている各業者の方々とは、また少し違った空き家再生投資になります。
当社が、ご提供している商品は、どちらかというとこちらになります。
物件の仕入からリフォーム、建物管理や賃貸管理まで全てこちらにて手配をおこない、最終的に入居者様にご入居いただいたものを、空き家再生投資の完成品として販売します。利回りは12%前後で仕上がることが多く、ノウハウ提供型や情報提供型のように、自分自身で考えて空き家で戸建投資をおこなう場合と比べると、利回りはさがります。その利回りがさがった分、ほとんど何もすることがなく、物件代金と購入諸費用をお支払いただいた日から運用がスタートします。
当社がリフォームをしているため、建物が空き家だったころから、完成するまでの間、物件の全てを把握しています。建物の空き家時点での状態や、リフォームが終わった後の状態などは写真で保管しているため、すでに入居者がいらっしゃるようなオーナーチェンジの物件を、中の状態がどうなっているのかわからない状況で買うということとも少し異なります。
【空き家長崎】ノウハウと完成品だとどちらがいい？
結論から申し上げますと、どちらでもよいというか、ご自身がその空き家再生投資をおこなって、どうなりたいのか。どうしたいのかによってご判断いただくのがよいと考えています。空き家と向き合いたい、自分で色々とやってみたい。という方は、ノウハウ提供型がいいと思います。まずは勉強してから、という方は、情報提供型が向いているかもしれません。1,000万円ほどの現金を効率よくまわしたいという方は、完成品を購入するのがよいかもしれません。当社は、全国の空き家を、長崎から減らしていきたいと考えています。最終的に、空き家が減って、空き家関連の犯罪が減って、近隣で困る方が減ったり、子育てがしにくい住環境の方がのびのび子育てできるように戸建を選んでくれたり、戸建に住みたい方が住めるような世の中になってくれれば、アプローチはどんなものでも良いと思っています。ご本人の購入する目的次第ということになります。
まとめ
ノウハウと完成品といっても、それぞれに色々なものがあります。その中でも知名度のあるアプローチのご紹介と、完成品というものの内容をご紹介いたしました。ご自宅の場合は、購入する理由が、ご家族の状況や、生活するエリア、物件自体のスペックや好みなど、考えることはわかりやすいですが、空き家再生投資として、不動産投資として、空き家を購入する場合は、最初の目的意識が大切です。ぼんやりでもいいのでイメージをお持ちになってみてください。ぼんやりとしていても、その目的意識の方向性をはっきりとしたものにしていくことについても、お気軽にご相談いただけたら幸いです。ご自身の人生と、空き家が関わるなんて、当社としては大変嬉しい限りです。ご相談・お問い合わせを心からお待ちしております。