【空き家長崎】不動産投資としての空き家再生におけるメリットとリスク

今回は、当社が空き家再生をする際に、自宅用として販売する再生方法と、賃貸として空き家を貸出する場合の再生方法の両方があるというお話をお伝えしてきておりますが、その中でも後者の「賃貸として空き家を貸出する場合」、いわゆる不動産投資として空き家を運用する場合において、他の不動産投資と比較した際のメリットとリスクをご紹介いたします。

【空き家長崎】メリット①　不動産としては少額から始められる

個人の不動産投資家の方がおこなう「不動産投資」というカテゴリで考えても、さまざまな種類があります。金額の大きい順番に並べると、RC（鉄筋コンクリート造）1棟、木造アパート、、ワンルームマンション投資、空き家再生投資という順番になってきます。ビルやホテル経営は個人投資家としては、大きな費用がかかるため、個人投資家の方で進めるとして、金額が最大と考えられるのは、RC1棟投資あたりと考えます。それらの不動産投資の中でも、空き家再生投資というのは比較的金額が低く、投資資金としてを500万円前後あれば、始めることができるといった点で、少額が始められるということが言えると思います。500万円前後といっても大きな費用になりますが、不動産として考えた場合は、比較的少額のカテゴリに入ります。また、さらに少額で始めることも可能で、物件購入価格とリフォーム価格を抑えることができれば、さらに少額での不動産投資が可能になります。

【空き家長崎】メリット②　年間10%超えと、高利回りで運用できる

先程ご紹介したさまざまな種類の不動産投資方法の中でも、高利回りで運用することができるのが、空き家再生投資のメリットのひとつになります。かけた投資額に対して、回収する年間の投資利回りの相場が、RC1棟ですと、年間の投資利回りが4%前後、木造アパートでも、新築中古でばらつきはあるものの、6%〜10%前後というような利回で推移していることに対し、空き家再生投資は10%を超える利回りで運用することができます。それは、物件購入費用や、リフォーム費用に対して、相対的に家賃が高くなる傾向にあるからです。

【空き家長崎】メリット③　投資資金の回収がしやすい

他の不動産投資の方法では、かける投資資金が大きいため、一般的に金融機関から融資を受けて購入します。さらに、場合によっては、融資は受けますが、物件価格の1割か2割は自己資金として、お手持ちの現金を投資することになるケースがあります。一方で、空き家再生投資については、金融機関からの借入ではなく、お手持ちの現金の範囲内で投資をおこなうことができます。金融機関からの融資で借入して購入している場合は、その借入額の残金を売却代金や、それだけで不足しているなら追加で現金を入れて全額返済しないと、売却することができません。ということは、購入したらある程度運用をして、金融機関からの借入残高が少なくなってからでないと売却できない（売却しても損をしてしまうかも）ということにもなるため、売却時期をよく検討する必要があります。

空き家再生投資のメリットとして、現金で購入するため、売却金額の設定にもよりますが、売却自体はご自身の意思で、自由におこなうことができます。現金が他で必要になったり、途中で別のものに投資をしたくなったとしたら、売却に出すことで、ある一定期間経てば現金化することが可能です。

【空き家長崎】リスク①　経年劣化により修繕箇所が多数潜んでいること

空き家再生投資においては、最初の物件調査と、その調査に対するリフォーム内容というのが大切になってきます。建物の構造や仕組みに関する理解が足りないと、物件調査の際に、入居前に必ず修繕しておくべきところを見過ごしてしまうことがあります。雨漏りやシロアリ被害、水道管のつまりや電気の漏電など建物の設備に関わるところも調査が必要です。入居者がいる中で建物にトラブルが発生し、その場所が修繕ができない部分で、退去につながってしまった。ということも起きてしまうことになります。空き家再生投資をする際は、床下や屋根裏を必ず確認して、建物の修繕が発生するところを予測し、最初のリフォーム時に改善しておくようにしましょう。費用をかけるところと、かけないところの見極めができるようになると、空き家再生での安定した投資をすることができます。

【空き家長崎】リスク②　金融機関の融資を受けづらい傾向にある

空き家再生投資は、建物の築年数が40年や50年以上経過しているもの多いため、金融機関からの融資を受けることが比較的難しい傾向にあります。銀行が不動産賃貸業を評価する際に、「収益還元法」と「積算法」という評価方法を利用することがあります。その際に、積算法という方法で考えた際に、地価公示価格や固定資産税評価額、相続税評価額、路線価などの定められている評価額から、その物件の評価額というものを計算していきますが、築年数が古い物件については、この評価額が低い傾向にあります。また、土地に関しても長崎の斜面地となると、通常の市街地の道路に面している土地と比べても評価がさがってしまうため、なかなか融資を受けづらい状況にあります。手持ちの現金で進められる範囲内で投資をしていくことになります。「レバレッジ」というものをきかせることができません。

まとめ

空き家再生投資が、他の不動産投資と比べて、どのようなメリットがあり、リスクがあるのかというところをご紹介いたしました。リスクについて、また今後、別記事で深掘りできたらと思っております。空き家再生投資は、現金で手堅く投資をおこないたい方にとっては、有効な手段となっております。当社は空き家再生後、入居者が入居した後は、収益物件の完成品として10%超えの利回りのものを販売しております。気になる方はご相談やお問い合わせをお待ちしております。