【空き家長崎】長崎スタジアムシティと土地公示価格、空き家価格の関係性

長崎スタジアムシティが開業になるまであと数ヶ月、非常に楽しみですね。不動産関係で話をすると、土地公示価格との関係性が気になるところです。そんな長崎市内でスタジアムシティが開業するにむけていくつかニュースがでてきていますので、ご紹介していきます。

【空き家長崎】長崎スタジアムシティができることで土地公示価格が変わる！？

長崎スタジアムシティとJR長崎駅の中間地域の地価が5.4%上昇　令和6年地価公示　長崎県

https://newsdig.tbs.co.jp/articles/nbc/1076365?display=1

上記のニュースが2024年3月26日にNBC長崎放送にて紹介されました。記事の内容は、時津町や長与、佐々町などのベッドタウンの土地価格が上昇している中で、上昇率が昨年に比べて5.4%高いのは、長崎スタジアムシティと長崎駅の中間地点である長崎市宝町だったということです。

その土地の道路づけがよく、車が乗り入れできるなど、土地の前提条件があるにしても、ここまであがることは珍しいのではないでしょうか。民間の事業でここまで周囲に影響を与えているというのはとても素晴らしいことで、市内が活性化していくことを長崎市民の皆様が期待しているところだと思います。空き家再生においても北部の好立地で物件がでてきたりしますが、当社が取り扱うのは、斜面地の物件が多く、階段でのアクセスになり、公示価格の上昇の影響を受けるかというとそうではありません。空き家の相場価格が変わるとしたら、どのようなことが影響して変わっていくのかということを、あくまで筆者の個人的な見解として、ご紹介していきます。

空き家の価格はなにで決まるのか

空き家再生でよく出会うのは、築40-50年が経過している、車で目の前までいかないような物件です。現代では、車で移動することも多いため、車が入らないだけで、周辺の敷地内駐車場が確保できる土地と比べると相場感が全く異なってきます。また、それとは別の評価軸で、建物の状態で、1ヶ月前まで人が住んでいた場合と、1年以上人が住んでいないという場合で建物の劣化具合が変わってくるため、すぐ住めない状態であれば、それでまた価格の相場が変わってきます。

斜面地の階段でアクセスするような土地建物は、すぐに住めるような状態であったとしても売却できる価格は200万円前後になってきます。また、1年以上人が住んでいなくて、劣化が著しい場合には、100万円をきることもあり、なかには無償譲渡の対象にもなる場合があります。あくまで参考値として、今までの空き家再生の経験上、長崎市内ではそのような取引をされていることが多いと感じています。（2024年7月現在）

私がなぜその価格帯でイメージしているのかというと、その物件を再生して、貸出をしたら、いくらぐらいの家賃で賃貸することができるのかということからの逆算で計算をしているからです。もちろん、貸し出す際の家賃があがれば、空き家の売買価格も上がる可能性があります。その価格が上がる可能性というところについては、購入する側が住宅用地として購入する場合ではなく、賃貸として貸し出すための収益物件として購入するには変わってくるということです。収益物件として運用するために、かけた費用に対して、家賃でどれくらいで資金を回収できるかという「利回り」で計算していくことになります。所有する方の描いている利回計算によりますが、色んなお話を伺ったりしていく中で、空き家再生に携わっている不動産投資家の方々は、利回15%から20%超を目指しているようです。

そういった家賃の計算で不動産価格が変わってくるということを、空き家所有者の方にはご理解いただけると、売却する金額については、納得がしやすいかもしれません。

空き家が長崎市内でどうやったら価値があがるの？

土地公示価格があがるということは、賃料相場があがることになります。まずは、宝町周辺の周辺のテナント賃料相場も上昇傾向に移り変わってきます。購入する価格があがっているのに、低い賃料で借りられるというのは、不動産業界での原理原則では、あまり見受けられないからです。上記の１つの考え方のご紹介にもあったように、ここで宝町周辺から波及していって、テナントの賃料相場があがれば、賃貸住宅の賃料も上昇傾向に入っていきます。そこにいたるまで、時間はかかるかもしれませんが、そうなってようやく、空き家戸建の賃料相場が上がっていくことになると私は考えています。

今は、4万円前後から5万円台で賃貸をしているような戸建が、5万円台、から6万円台、さらには7万円台と家賃があがるようなことがあれば、空き家の貸し出した際の賃料があがるので、結果、空き家の取引価格も上昇していく可能性があります。

そうはいっても、空き家の管理状態がよくなく、シロアリ被害や雨漏り被害をそのままにして放置をしてしまえば、そういった価格相場関係なく価値は著しく減少して、解体しなくては再生できないという状況になってしまうことには変わりがありません。空き家所有者の方は、とにかくメンテナンスをきっちりおこなうこと、心がけていただきたいと思います。

まとめ

今回は長崎スタジアムシティの開業に向けて、空き家の関係性をご紹介いたしました。ご意見ご感想をお持ちの方はどんどんご連絡をお待ちしております。長崎スタジアムシティはジャパネットホールディングスが先頭に立って事業開発を進めています。当社も大応援しております。長崎市内の空き家再生事業の観点からみても本当にすばらしい事業を進めていらっしゃる。そう感じています。当社は引き続きコツコツと空き家再生事業を進めてまいります。