【長崎空き家】戸建賃貸の賃貸借契約書の確認すべきポイントとは？

今回は、一般的なアパートマンションと比較して、「賃貸借契約書」という入居する時に貸主と契約をする契約書の内容で、確認をするべきポイントをご紹介していきます。戸建賃貸であれば一般的なものから、確認しておいた方がいい文言など、戸建賃貸に引越の予定がある方は参考にしてみてください。

 

【長崎空き家　戸建賃貸】居住用建物賃貸借契約書の基本情報

 

居住用建物賃貸借契約書には、契約内容を明確にし、賃貸人と賃借人の間でのトラブルを防ぐために、以下のような基本情報が記載されています。

また、契約書のフォーマットについては、国土交通省や各地の宅建協会などで推奨されているものを使用している不動産会社が多いため、細かい契約書の約款などや国土交通省のガイドラインの説明のところなどは、どの不動産会社の説明も同じことが多いです。下記に物件ごとに異なる可能性があるものを並べました。

 

契約当事者の情報

・賃貸人（貸主）の氏名、住所、連絡先

・賃借人（借主）の氏名、住所、連絡先

 

物件の情報

・物件の所在地および住所

・物件の種類（マンション、一戸建てなど）

・物件の構造および規模（床面積、間取りなど）

 

契約期間

・契約の開始日および終了日、更新の有無とその条件

 

賃料および支払い方法

・月額賃料の金額

・賃料の支払い方法および支払い期限

・共益費および管理費（該当する場合）

 

敷金・礼金

・敷金および礼金の金額、敷金の返還条件

 

修繕および維持管理

・修繕の責任分担（賃貸人と賃借人のどちらがどの範囲を修繕するか）、日常的な維持管理に関する事項

 

使用上の注意

・ペットの飼育、楽器の演奏、リフォームなどの使用制限、他の入居者や近隣住民に対する配慮

 

解約および退去時の手続き

・解約の通知期間、退去時の物件の状態（原状回復）に関する事項

 

特約事項

・上記以外に特に定められた事項賃貸人と賃借人の合意によって追加された条件

 

その他の条項

・契約の解除条件、保証人の有無および保証人の情報

 

あくまでも基本情報になりますので、アットホームやスーモをみて、お問い合わせをされた際には、事前にネットに掲載されていた情報と異なるところはないか、改めて契約書の内容を確認しましょう。次でもご紹介いたしますが、特に、お金に関わるところと、解約に関する条件のところについては、重点的に確認が必要です。

 

【長崎空き家　戸建賃貸】基本情報の中で確認するべきポイント

 

上記の基本情報の中で、特に確認した方がいいポイントは、

・賃料及び支払方法

・敷金の返還条件

・特約事項

・契約の解除条件

 

大きくはこちらの4点は、重点的に確認が必要になります。次に上記4点のうち、どういったところを確認した方がいいのかをご紹介していきます。

 

・賃料及び支払方法

こちらについては、賃料がネット掲載時と異なっていないか、契約したとしていつから賃料が発生するのか、支払方法と期日はどんなものでいつまでに支払えばいいのかということの確認が必要です。今では、数十年前とことなり、直接手渡しなどではなく、保証会社という連帯保証人の代わりになるような、賃料の滞納等の保証なども対応してくれる会社が、賃料引落をする場合と、ご自身で毎月振込をする場合の大きく２つですが、可能であれば、毎月引落の方が、忘れることがないので安心です。不動産仲介会社等に相談してみてください。

 

・敷金の返還条件

敷金・礼金と初期費用でお支払される費用があります。その中で、礼金は戻ってこない費用と定義されていますが、敷金については戻ってくる場合と、戻ってこない場合があります。「敷引」という敷金の仕組みがあり、基本的には、自然損耗部分などの修繕にあてるため、無条件に全額または一定額が引かれる仕組みになっています。西日本に多く見受けられますが、長崎でも仕組みとしてあります。戸建賃貸の場合は、㎡数が他の賃貸物件と比べて広く、修繕箇所が多く発生する可能性があるため、あらかじめ賃料1ヶ月分では、原状回復費用が賄えない可能性があるからです。賃貸住宅のワンルームマンションなどの㎡数が40㎡以下などで、家賃が6万円や7万円ほどであれば、ハウスクリーニング等含めても家賃1ヶ月分もかからないことがあるため、返金できる「敷金」という仕組みが多いですが、家賃が5万円以下の物件の場合、家賃1ヶ月分では賄うことが難しくなってきます。その状況に加えて、戸建賃貸の場合は、クリーニングだけでも5万円を超える可能性は高いです。そもそも広い家を借りるということは、そういう可能性があるということをあらかじめご理解されて物件を選んでいきましょう。

 

・特約事項

この特約事項のところに、貸主の考えや、細かい条件が設定されることが多いです。仲介会社の方もこの部分は把握されているので、ご契約の前にある程度の説明があると思いますが、契約の段階では改めて文言として確認しておきましょう。長崎空き家再生後の戸建賃貸でも特約事項はありますので、改めて次回の記事でご紹介いたします。

 

・契約の解除条件

賃貸借契約書を解約する場合に、どういった条件で解約できるのかを確認しましょう。昔は解約通知書というのが契約書に入っており、そちらに記入後、FAXをするという流れもありましたが、最近では、書面または電子メールにて解約の意思を管理会社に伝えたり、多様化してきています。また、解約の意思を伝えてから、最短でいつ解約できるのかということも確認しましょう。解約の意思を通知してから1ヶ月、または2ヶ月後の退去になることもあります。即時解約したい場合は、2ヶ月分の違約金のお支払で、即退去可能ということも可能です。短期で解約する場合は、違約金も発生する場合もあるため、特約条項を確認の上、把握しておくようにしましょう。

 

まとめ

 

　今回は居住用建物賃貸借契約書について、基本情報から確認しておくべきポイントについてご紹介いたしました。次回は、その中でも特約条項について細かくご紹介していきますので、納得できる物件に入居できるよう、ポイントを抑えて探していきましょう。